都市計画道路

日本全国には昭和の昔に作られた道路計画が多く存在しています。

数十年たった今でもまだ未着工の道路も残ったままです。

そもそもこの「都市計画道路」って何でしょう？

その名の通り、都市計画に基づき作られた道路計画です。

昭和２０年代から３０年代、４０年代に作られ、これから長年にわたり道路を少しづつ作っていきますよというものです。

高度経済成長期に作られた計画であり、今後日本がどんどん発展していく、車社会になり道路も拡張していくという予測のもとに立てられたものです。

でも今の日本はどうでしょう？

人口は減少していき、物流も変化してきています。

車の保有率さえ低下してきています。

そんな中、数十年前に立てられた道路計画が必要なのでしょうか？

大阪市でもここ数年、廃止された道路計画も出てきました。それは、社会においての必要性と行政の予算の問題もあります。

インフラの整備などでも今後大きな予算が必要になると予想されている中、道路の拡張、整備、土地の収用にかかる経費をなかなか捻出できないというのが本音の部分ではないでしょうか？

しかし、一度計画された道路計画は簡単には廃止に追い込まれません。

「計画道路の上の土地や建物は売却できないの？」

そういうわけではありません。

計画道路上の土地でも売却はできますし、新たな建築物の建造も可能です。

ただ、建物の建築の際には「都市計画法５３条の許可申し立て」が必要になり、建築確認申請の際には事前確認が必要です。

大阪市の場合では、地階を有しない（地下の建造は不可）2階建以下の木造・鉄骨造などの建築物で、かつ容易に移転、除却できると認められるものであることとの決まりがあります。

また、都市計画上の敷地でも要件に適合すれば3階建でも認められています。

つまり、都市計画道路上の土地でも事業認可を受けていなければ再建築は可能なのです。

かといって、一生道路計画が実施されないという保証はありません。

ですので、多くの土地では近隣相場に比べ1～2割安い相場で取引されているわけです。

では、もし万一道路計画の実施が実行された場合はどうなるのでしょう？

土地収用法に基づき、行政が権利者から土地を買取することとなります。

その時の収用価格は土地は正常な取引価格によるものとされており、国が決めた「補償基準」に基づき決定されます。

その価格は取引事例や公示価格、基準価格、不動産鑑定額などから算出されますが、実勢価格と思っていただいていいかもしれません。

また、土地上の建物についても補償が生じます。

建物は建物を再建するときにかかる費用（建築時からの経過年数は考慮される）、引越し費用、工作物や立木の補償なども定められています。

よく、立退料で儲かったという話が昔はありましたが、都市計画道路でも収用が決まったらそのようなこともありえるわけです。

なので、都市計画道路上の割安な物件を購入し、何年か住んだ後都市計画が実行され、行政に収用されたら儲かっちゃった。

こんなこともあり得なくはないというわけですね。

ただ、ここで気を付けなくてはいけないのが、都市計画道路にかかっている土地を所有している場合（一部が都市計画道路）収用されるのはその都市計画道路上の土地だけということです。

道路で収用された後にこんな変形土地が残ってしまうことがありますので、建設局の測量明示課などで都市計画の境界明示を確認しておくことが必要です。

「都市計画実施が決まった、ラッキー」

って思ったら、

「あれ、10坪分の補償しか受けれない。残った5坪分どうしよう・・」

なんてこともあり得ますのでご注意を。

で、

ちょうどそんな計画道路上の物件を今回お預かりしています。

大阪市生野区中川西戸建

ちなみにこの物件、土地は44.49㎡、約13.45坪。

このうち約12坪ほどが計画道路にかかっています。

近隣の公示価格で大阪市生野区中川5丁目で168,000円/㎡、坪単価約55.5万円です。

この公示価格を目安にしたとしたら、12坪で666万円。

現在の売値が890万円ですので、建物の引越し費用等を勘案するとほぼ回収できるかもしれません。

保有して賃貸に貸し出すのもよし、自ら居住するのもよし、万一収用されたとしてもOK。

こんな物件いかがですか？

価格交渉のご相談にも乗らせていただきます。

ご相談お待ちしております。