新しい資格にチャレンジしています

今年から新しい不動産資格にチャレンジしています。

CPM®（Certified Property Manager®）というものですが、これは、米国シカゴに本部をおくIREM（Institude of Real Estate Management）が、賃貸不動産管理において高い倫理観と高度な専門性を持つと認めた個人に与える資格であり、賃貸経営管理（プロパティマネジメント）において、高い倫理観と高度な専門性を持つと認められた個人のみに与えられる称号です。

米国資格ですよー。すごいでしょ！

ただ、学習する内容は多岐にわたっています。。。

今はまだ、倫理の学習を終えたのと投資用不動産の財務ツール、この中の少しを学習しただけなのですが、みなさまのお役に立つ情報、考え方が山盛り詰まっています。

ですので、学習を終えたその暁にはぜひセミナーという形でみなさまに披露したいと考えています。

お楽しみに。

今日は、その中で学んだことの一部を紹介します。

これは、不動産投資をする際に、まず知っておきたいこと、知っておかないといけないことなのでシェアしちゃいます。

オーナーの目的

ここですごく初歩的な質問なのですが、不動産投資を始めた、始めようと思ったその理由、きっかけって何ですか？

不動産投資って、何か儲かりそうだから。

周りの友人が始めていて勧められたから。

不動産を相続した。

将来が不安で、収入の足しにしたいと思った。

節税目的。

個々いろいろなきっかけ、いろいろな目的があって不動産投資の入口にたどり着いたことでしょう。

で、いざ不動産投資を始めようと思ってはみたが、一棟マンション、一棟アパート、区分所有マンション、ワンルーム投資、戸建投資などその種類は多岐にわたります。

今の時代、区分オフィスなどの商品も出ていますし、どの種別が自分に合っているのかを知るのも困難な作業です。

どの種別が自分に合っているかを決めるには、自身の目的や予算、投資期間、リスク許容度などを考慮する必要があります。

また、不動産市場の地域的な特性や需要の動向も調査し、収益性や成長性を見極めることも重要です。

そのためにはプロフェッショナルなアドバイザーや不動産専門家からの助言が必要でしょう。

まあ、それが私たちの存在意義なのですが(笑)

それはさておき、最終的な選択をするには時間と努力が必要です。

自分自身でもしっかりとした知識を身に付け、考え方の基本を学ぶことができれば、自分の目標と合った不動産投資を見つけることができるはずです。 

そこで、まず自分自身の目的、目標をはっきりと確立させましょう。

何となく、とりあえずで始めるには少々リスクが高い商品なので、ここが最初のポイントではありますが、最も重要な要素かもしれません。

投機なのか投資なのか？

不動産投資の目的として、「不動産を集めたい」というコレクター、「所得税を減らしたい」という節税目的、ここは排除して考えますね。

この二つは目的がはっきりとしていますので、あえてこの項目は飛ばします。

不動産投資の目的といえば、もちろん投資という言葉が含まれている以上、定期的な収入か、将来的な収入かを得ることが目的、ここを一つの定義とします。

投機と投資の違いについて、ChatGPTに尋ねてみました。

するとこのような返答が返ってきました。

投機と投資は、金融や資産に関する行動や戦略の異なる側面を表しています。以下に、投機と投資の違いを説明します。

投機（Speculation）:
投機は、価格変動や将来の市場の動向に基づいて、短期的な利益を追求する行動です。投機的な取引では、リスクが高く、不確実性があります。投機家は、価格の変動や市場のムーブメントによって利益を得ることを狙っていますが、十分な調査や分析を行わずに取引を行うことがあります。また、投機はしばしば大胆な取引や高いレバレッジを伴い、損失も大きくなる可能性があります。投機は、投資家が価格の変動による利益を追求する一方で、リスクを高める行動として捉えられます。

投資（Investment）:
投資は、将来の利益や資産の成長を見込んで資金を投入する行動です。投資家は、持続可能な収益や長期的な成果を目指して、リスク管理や資産の評価を重視します。投資は通常、十分な情報収集や分析、リサーチが行われ、将来の収益性や成長性を評価するための戦略的なアプローチが取られます。また、投資は時間の経過とともに資産価値の増加や配当金、利息などの形で収益を生み出すことを期待します。投資は、資産の長期的な成長や資金の保全を目指す行動として捉えられます。

総括すると、投機は短期的な利益を追求し、価格変動や市場のムーブメントに依存しますが、投資は長期的な成果や持続可能な収益を追求し、リスク管理や戦略的なアプローチが行われます。投機はリスクが高く、情報の不確実性がありますが、投資はリスクを管理し、情報に基づいた意思決定が行われます。

いかがしょうか？

まさに私が書こうとしていたことが上手くまとまっています(笑)

 投機と投資の違いはまさに、この短期か長期かで判断されます。

短期で大きなリターンを求めようとすると、その分リスクは高くなります。

外国資本が日本の不動産を買い漁っているという報道もなされていますが、この目的はほとんどのケース投機です。

不動産投資の世界では、レバレッジ、この言葉はよく用いられる言葉ではありますが、30年、35年という長期間のローンでの大きなレバレッジは長期間のリスクを伴うこと、それを忘れてはいけません。

かたや投資、これは将来の利益や成長を見込んで資金を投入する行為です。

安全性、成長性、市場性なども加味する必要が生じてきます。

持続可能な収益、長期的な成果を得るためには継続したリスク管理と戦略的なアプローチが必要になってくるわけです。

みなさまがしたいのは、短期的な投機でしょうか？

それなら不動産投資ではなく、株式投資の方が向いているかもしれませんし、暗号通貨などの方が短期で大きな利益を生むかもしれません。

しかも、多くの金融機関は短期間で不動産を売買するための資金を融資してくれません。

不動産投資に金融機関が多くの資金を貸し出してくれるのは、その目的が投機ではなく投資であるから、そこをまず理解しておきましょう。

不動産はインフレに強い？

不動産投資の目的が長期的なものであると考えた時に、まず安全性が確保されていなければいけません。

不動産はインフレに強い商品だと言われています。

その理由はいくつかありますが、その理由の1つに不動産が実物の資産であるということが挙げられます。

物理的に存在する不動産物件そのものの価値です。

目に見えて存在しているため、インフレが進行してもその価値は相対的に保たれ、失われることはありません。

インフレが進むと、一般的に物価やサービス価格が上昇しますが、実物資産であるため、物価上昇の影響を受けることで、つられて不動産の価値も上昇する傾向があります。

不動産は需要と供給のバランスで取引されるため、需要が高まると価格も上昇しやすくなります。

次にインフレが進むと、賃貸料や家賃などの収入も上昇する傾向があります。

すでに今の状況下でも東京都内などの都心部では住居の賃料、オフィス賃料なども上昇しています。

賃貸収入が増加すれば、不動産のキャッシュフローが向上し、収益性も高まります。

また、資産保有の観点からも重要です。

インフレが進行する状況では、通貨の価値が減少する可能性がありますが、不動産は物理的な資産であり、その価値が相対的に保たれることが期待されます。

不動産が欲しいと思っても、いきなり次の日に建物が建つわけではありませんので、そこに価値が存在しています。

一般的には、不動産がインフレに強いとされていますが、地域や市場の状況、景気状況などによって異なる影響を受ける場合があります。

また、インフレ率が高くなり過ぎると、不動産価格上昇に伴う需要減退や金利の上昇などのリスクも存在します。

今も都心部のタワーマンションが値上がりしすぎて、サラリーマンでは購入できない価格帯へと推移しています。

現在はまだ低金利のままですが、将来的には金利上昇のリスクも伴ってきます。

そのため、いくらインフレに強い商品だといっても、安心しきっていてはいけません。

不動産投資を行う際には市場の状況やリスクを考慮し、慎重な判断をしていく必要はありますよね。

定期的な収入がある

不動産投資をする人の多くは、賃料収入という毎月のインカムゲインを目的に購入します。

定期的に収益を得ることをキャッシュフローといいますが、家賃は毎月払いとなっていますので、年1回、年2回という配当ではなく、毎月キャッシュフローを得ることができる、これも不動産投資の魅力の一つです。

ただ、空室のリスクや補修工事などの臨時出費も伴うのが不動産なので、どれだけ安定してキャッシュフローを作り上げるかこれが重要となってくるわけです。

不動産は個人でも法人でも所有することができますので、賃貸募集をしたり補修工事手配をすることは誰でも可能です。

ただ、どのような維持管理をしていけばいいのか、どのタイミングで大規模修繕を行えばいいのか、このあたりは専門家のアドバイスが必要かもしれません。

日本における不動産の管理会社さんのイメージと言えば、入居者のクレーム対応、家賃回収業務、修繕手配、このあたりだけイメージしてしまうことが少なくありませんが、アメリカの不動産管理会社では不動産の価値を上げること、それに伴い賃料収入をもUPさせることを提案していくことも求められています。

これがまさにCPM®（Certified Property Manager®）で私がこれから学ぼうとしていることなのです。

会計の知識を身に付ける

マンションオーナーは経営者と同じです。

区分マンション1室、戸建1件だけ保有している方なら別ですが、数部屋、数十部屋あるマンションを保有しているオーナーさんなら会計知識もある程度は身に付けていたほうがいいでしょう。

不動産所得の事業的規模といったらピンとくる方もいらっしゃると思いますが、青色申告特別控除というものがあります。

所得のうち65万円が青色申告時に控除される青色申告特別控除が適用できるなどのメリットがあるものです。

事業的規模の判定という一つの指標があるのですが、そこでは5棟10室の要件といわれています。

5棟保有している方、または10室以上保有している方は事業的規模で不動産運営をしているので、特別控除枠を差し上げますよというものです。

事業的規模になるとそれだけではなく、他にもいろいろなメリットが生じます。

①資産損失

事業的規模の場合は、賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失について、全額必要経費に算入でき、引き切れない場合は、青色申告であれば純損失の繰越控除の適用により3年間繰越すことができます。

業務的規模でない場合は、不動産所得の金額を限度としてのみ必要経費に算入されます。

②貸倒損失

事業的規模の場合は、貸料等の回収不能による貸倒損失については、回収不能となった年分の必要経費に算入し計算しますが、業務的規模の場合には、収入に計上した年分までさかのぼって、所得計算をやり直すことになります。←ややこしい。。。

③専従者給与の必要経費算入

事業的規模の場合は、家族に給与を支払うことで、青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除を適用することができます。

業務的規模の場合は、適用はありません。

専従者であるという規定はありますが、15歳以上の家族に支払うことも一応権利としては認められています。この辺りは税理士さんに相談してみてくださいね。

そして最後に

④65万円の青色申告特別控除

事業的規模の場合は、帳簿要件など一定の要件を満たすことにより、65万円の青色申告特別控除の適用を受けることができます。

事業的規模でない場合は、青色申告でも10万円控除になります。

もうすでに「事業」と言ってるように、事業なのですから会社経営とそん色のない経営方針、運営方針を立てていく必要があるのです。

自分自身が会社の経営者と思った時に、何の会計知識も持ち合わせてなければ不安になりませんか？

黒字倒産になる経営者のほとんどは経理知識、会計知識のない人たちです。

キャッシュフローと帳簿の違いが理解できておらず、税引き前のキャッシュフローしか見ていないためです。

財務指標の話をするために書き連ねてきましたが、そこまで辿り着かずこんな長文になってしまいました。。。

続きは次回Vol.2で。。

数日以内に書くようにします(笑)