民法改正

民法の債権関係の規定については、明治29年以来ほとんど見直しが行われていませんでした。

それがこの度、令和2年4月1日より、約120年ぶりに改正されることになります。

この法改正が私たち不動産業にどう関わってくるかを知る必要がありますよね。

売買契約の際、賃貸借契約の際、どういった点に気を付けなければいけないのか？

どういった点が改正されることになるのかをまとめていきたいと思います。

『瑕疵担保責任』から『契約不適合責任』に

この文言はよく飛び交っていますから、聞いたことはあるかもしれません。

『ただ、呼び方が変わっただけでしょ？』

こんな認識を持っている方も多いかもしれません。

従来の考え方で言うと、不動産は取替えの利かない特定物であるため、隠れた瑕疵（欠陥）があっても、売主が補修する余地はなく、売主は買主にただ物件を引き渡せばいい。

ただ、それではあまりに不公平なため買主に『損害賠償請求権』と『契約解除』の２つの救済手段のみを与えていました。

今回の民法改正では、不動産のような特定物の売買であっても、売主は物件を単に現況で引き渡すだけでなく、『契約の内容に適合した物件』を引き渡す契約上の債務を背負うという考え方を前提に、物件に欠陥（瑕疵）があれば売主は債務不履行責任を負うという規律に改められています。

売買契約において、買主に引き渡された目的物（物件）が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき、買主は売主に対し、契約に基づく本来の債務の内容として、

①修補などの追完請求

やこれに代わる

②代金減額請求

が可能になりました。

従前の『損害賠償請求権』と『契約解除』だけではなく、買主は売主に対してこれらの権利を行使できるようになったということです。

契約不適合責任の通知期間

従来

瑕疵担保責任を負担するかしないか、負担する場合は権利の行使期間を記載

変更点

契約不適合責任の通知期間を記載

原則として、契約不適合責任を負うことを前提とした考え方になります。

※適合不適切責任を免責とする場合は、別途特約で取り決めます。

※宅建業者の通知期間は従来と変わらず2年未満は無効となります。

『瑕疵担保責任』と『契約不適合責任』の比較表

契約不適合の事象が生じた時、買主が売主に請求できる権利

買主に修補の請求権が認められるようになりました。

また、売主が契約不適合を修補しない場合の買主の権利として代金減額請求権を認めています。

流れ的にいうと

契約の内容が適合しないものであるとき（契約不適合）

⇒修補請求権

売主に落ち度や過失がある場合

⇒損害賠償請求権

修補に代え、または修補とともにでもOK

売主に修補請求しても応じない。それにより契約の締結の目的が達成できない

⇒契約解除権

契約の解除をしても損害がある場合で、売主に落ち度や過失がある場合

⇒損害賠償請求権

こういった流れになります。

改正民法では、買主が契約締結の時に契約不適合の事実を知っていたとしても、売主は免責にはなりません。

そこを契約内容としてどのように解決していくかがとても重要になってきます。

契約書内の特約事項・容認事項の欄でどのような品質を予定していた売買契約なのかを記載し、その記載を前提とした取引きである旨を伝えておかないと、不具合らしきものはすべて契約の内容に適合しない品質だと評価されてしまう危険が高まります。

売主のリスクを回避するのは、私たち仲介業者の責務です。

ただ単に物件の欠陥・不具合などについて特約事項や容認事項を記載するだけではなく、買主が自らのリスクとして負担することを『容認』し、売主に責任を問わないことを『確約』するというような文面は記載しておかないといけないと思われます。

今まで以上に宅建業者の仲介責任は重くなり、売主さんにとっても不動産業者選びは重要になってきます。

不具合箇所、不適合箇所の調査・把握をしっかりとしてもらえる宅建業者に依頼しなければ、代金減額請求や修補の請求、契約解除や損害賠償請求などを起こされる可能性が高まるわけです。

これは私たちにとっては大きなチャンスです。

専門知識を持ち合わせていない宅建業者、いいかげんな調査しかできない宅建業者は淘汰されていく可能性が高まります。

業界の健全化への大きな分かれ目、シンギュラリティーになるかもしれませんね

Vol.2へつづく