『これは再建築不可の土地ですか？』

最近、一般不動産投資家の方々からもこのような質問が来るようになりました。

再建不可の土地は無価値、建物を建てれないんだから土地の価格は０、建物も古いから物件価格は０じゃないの？

中にはこんな理解をされている方がいます。

はたしてそうなのでしょうか？

再建築不可というのはどういう土地なんでしょ？

①２ｍの接道義務を面していない

②建築基準法上の道路に面していない

こういう土地のことを再建築不可の土地といいます。

ではどうやって見極めればいいのでしょ？

ぱっと見ただけでは、道路に２ｍ以上面しているか、その土地の目の前の土地が建築基準法上の道路かどうかは分かりにくいですよね。

見た感じで２ｍは接面してそうと思っても、境界確定がされていない場合、地積測量図が備わっていない場合は実測時に、２ｍを下回ることもあり得ます。

実際に以前、既存の共同住宅（一棟収益マンション）を売買した時に、購入した所有者さんが実測し地積更生を行ったあと、道路接面が1.98ｍという残念な地積測量図が存在している物件がありました。

幸いその土地の横や前に、古びた連棟の住宅が数棟立ち並んでおり、その土地建物のどれかを購入すれば接面の問題がクリアでき、そこさえクリアできれば相場より割安な物件になるので、その物件の購入を促しました。

現状で2ｍの接面が確保できていなくても、買い足しや隣地との境界確定の結果で、2ｍの接道義務を満たすことも不可能ではないのです。

また、建築基準法上の道路に面していない土地、この土地は再建築ができないものでしょうか？

答えは簡単です。

出来なくはありません。できる方法は存在します。

ただ、現状のままで建築確認を申請しても受理してもらえない。

それだけのことです。

建築基準法上の道路に面していない土地は、建築確認申請の前に事前協議が必要になります。

その中で、敷地の周辺に広い空き地があり消防の妨げにならない、古くから建物が立ち並んでおり道路として認められる（いつからという定義は行政によって異なっているかも）などの場合は、そのまま建築が認められることもありますし、

一般的には、建築基準法上の道路に面するまでの全ての道路所有者の承諾を得ることにより再建築を取得できる、このパターンで再建築を行っている場合が多いと思われます。

『えっ？再建築できるの？』

できるものがほとんどと言っても過言ではありません。

ただとにかく手間がかかるというのと、100％建築許可が取得できるとは限らない。

この2点が、不動産会社さんにとってはリスクとなるため、再建築可能と思われる土地でも『再建築不可』と呼称します。

『再建築のための承諾をもらってもらえれば購入します』

一般のお客様にこう言われても、私たち不動産会社がもらえる手数料は法定報酬額。

場合によっては、半年も1年もかかることも考えられます。

『それなら安くても手離れできるし、プロに購入してもらおう』

こう考えるのは至極当然だと思いませんか？

再建築が可能になれば、その建物で住宅ローンを組むことも可能になるし、近隣相場と何ら変わらない価格で取引が行われます。

化ける可能性がある土地ということにはなりますよね。

ただ事前協議には、どういった建物を建てる、構造や規模、隣地との空間など協議する項目が多岐にわたるので時間は要してしまうわけです。

なので一般の方は、安易に手を出してはいけないといわれています。

でもそもそもその土地、建物をどのような用途で使用する予定なのでしょう？

『出口戦略』

という言葉が、不動産投資の世界でも横行しています。

『出口っていつのことですか？』

5年後？20年後？

今回の使用用途は？

自己居住用？賃貸用？

では、今の既存の建物は使用可能？軽微なリフォームで使用可能？そもそも建替えが必要？

賃貸として貸し出すなら、いくらで貸し出せる？そもそも借り手が付く物件なの？

使用用途や、売却時期によって戦略は当然異なります。

戦略あっての出口なのです。

そして、出口は作るもの。

価値は上げるもの。

結論はどういうことかというと、自分なりに価値を見出せるものなら再建築不可の土地であろうと、接道義務を満たしていない土地であろうと、検討の余地はあるということです。

そして、不可能と思われることにチャレンジしていくからこそ、自分のスキルは磨かれていくのです。

知ったうえで安く購入できるならアリじゃないですか？