不動産投資で失敗する人の特徴Vol.2の続きです。

前回の記事では、

『いくらまで買えるかではなく、いくらまでなら無理なく支払えるのか？』

『長期のローンを組むなら、その期間中の修繕リスクに備えましょう』

『分からないこと、知らないことを素直に聞ける素直さを持ちましょう』

というようなお話をしました。

今日はその続きです。

あっという間に数件の新築区分所有マンションを買ってしまう人、サブリース付きの一棟アパートをフルローンで購入してしまう人などは、奥さんにも相談していないケースが見受けられます。

『奥さんに相談したところで反対されますよ。女性はこの手の話を敬遠するんです。』
こんな営業マンの話にまんまと乗せられて、家族にも相談せずに買ってしまうケースが多発しています。
女性はなぜ、不動産投資に反対するのですか？
私の個人的な感想を言えば、女性の方が不動産投資に適していると思っています。

女性ならではの目線で部屋作りをし、女性だからこそ気付けるリフォームポイントも多くあります。
日中仕事に奔走している男性より、よっぽど不動産に向き合うことができるのが奥さんであったりします。
以前賃貸仲介の仕事をしていた時（20数年前…)、多くの物件で空き部屋の管理、リフォームの手配など切り盛りをしていたのは地主さんの奥さんが多かった印象があります。
奥さんを味方に付けれない人、奥さんに反対されるようなプランで不動産投資に挑む人が、不動産投資で成功するはずもないというのが私の持論です。

相談するのは奥さんやお子さんだけなく、信用できる不動産業者の友人、金融機関に勤めている友人、だれでもいいと思います。
反対意見も出るでしょう。
でも、その相手さえも納得させれない不安定な気持ちで不動産投資を始めても待っているのは暗い未来です。
何か事業を始めようと思い、新規で銀行にお金を借りる際にも事業計画書は必要になりますし、将来の展望を語らないことにはお金を貸してもらえません。
他人から聞いた話で面白いと思った話なら、その話を一旦吸収し、自分の言葉で誰かに話しできるほど理解をしないといけません。
なぜそこまで考えなくてはいけないのか？
それは、あなたが今まで買ったことのないような高額の買い物を、これからしようとしているからです。

不動産はとても面白い投資対象です。
何年も保有していても、買った金額より高く売れるケースも少なくはありません。
賃貸に貸し出している物件なら、毎月決まった日にお家賃が振り込まれてきます。
その家賃収入がお給料を上回ることも十分見込める世界です。
ただ。。。
入居者が退去すれば先月まで入金されていたお家賃は振り込まれてきませんし、代わりの入居者を見つけるためには退去した部屋を補修し、仲介業者さんに斡旋を依頼し手数料も支払わなければいけません。
一度買って、部屋を貸し出せば終わりではないのです。
居住するために買った物件も同様です。
ただ機嫌よく住んでいるだけでは、買った値段より高く売れるはずもなく、将来高く売れそうな物件を購入しなければいけませんし、きちんとしたお手入れをしていかないと二束三文でたたき売らなくてはいけません。
その購入の判断や、売却時の売却方法、タイミングなどは経験と知識、テクニックで補わなければいけません。

不動産投資は買ったら終わりではなく、買った時点がスタートなのです。

起業で言うと、会社登記が終わり今から事務所をOPENするぞーっていうタイミングと同じです。

会社を立ち上げたからといって、いきなり生計を立てれるわけではないですよね？

もちろん事業計画を立て、それなりの準備を整えていたとしてもその通りいくとは限りません。

不動産投資でも同じです。

当初の計画通り、順風満帆に賃貸経営がうまくいくかどうかは分かりません。

多くの失敗している人を見ていると、

不動産投資は買ったらゴール

未来永劫、収入が保障されている

と思っている方が多いように思います。

購入したら終わり、不動産投資は何もしなくてもいいもの。

そう考えていたのですね？

株式投資でも同じ銘柄を保有し続けるのではなく、銘柄を入れ替えたり、新規の会社に投資したりしますよね？

それと同じなのです。

不動産投資でも、高稼働・高利回りで稼働している物件でも、いつ稼働率が下がるか分かりません。

何も手を加えずに、そのまま放置していれば稼働率は下がりますし、家賃収入も落ち込みます。

逆に、定期的に長期修繕を施したり、入退去の度にきっちりとしたリフォームを施していく、入居者のターゲットを絞り込みアプローチを繰り返していくことによって、収益の向上は見込めます。

同じ不動産を所有していたとしても、誰が保有しているか？

どんな賃貸経営をしていくかによって、物件の収支は大きく変動します。

最初にローンを組んだ場合でも、他の金融機関への借り換えや金利の引き下げなど、やることはたくさんあります。

一番最初に一棟マンションを購入した時に、借り入れた金利は4.0％でした。

でも、経営状況が良かったのとマンション自体の稼働状況もよかったことを裏付けに、数年で1.8％まで金利は引き下げてもらいました。

5千万の借り入れでも、年利が2.2％変われば年間の支払利息が110万円も変わります。

そのためには、物件の資産価値を上げることと、決算書（個人なら確定申告書）の内容も重要になりますし、キャッシュポジションも大切になってくるわけです。

ね、勉強することはたくさんあるでしょ？

『なんだか、難しそうだからやっぱ不動産投資は諦めよう・・・』

ちょっと待ってください。

たしかにそうなのです。

いっぱい勉強することはあるし、購入したら放ったらかしにすることもできません。

だから、信頼できるパートナーが必要なのです。

不動産投資で一番重要なのは、自ら勉強することだけでなく、信頼できるパートナー探しも重要になってくるわけです。

だって、会社勤めを辞めて、いきなり不動産賃貸業で専業するわけではないですもんね。

最初は小さな物件から。

そこで賃貸経営のノウハウを少しづつ学びながら、信頼できるパートナー探しをしつつ、将来の大きな物件への足掛かりにしていく。

この地道な作業が、将来の不動産投資での成功へと導くのです。

RE/MAX L-styleでは、初回のお客様に限っては、無料で不動産相談に乗らせていただいております。

初回の30分の面談でまだ不安を感じる方は、何回でもご来店ください。

2回目以降のご相談は有料にはなってしまいますが、購入後に失敗して頭を悩ますことを考えたら授業料として受け止めていただければと思います。

ご相談料は1時間につき、5千円頂戴しておりますが、ご相談後ご相談内容にご不満もしくは、ご納得いただけない場合は、お申し出いただければご返金いたしますのでご安心ください。

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