あーあ。やっちゃってる。。。

初見で不動産のご相談に来られる方の大半がこのケースです。

ブログやホームページを見てうちにたどり着いたのでしょうが、とても残念な物件を購入している方の多いこと多いこと。。

投資用ワンルームを数ヶ月で数件購入して、融資の枠がいっぱいいっぱいになってからふと気づくケース。

築古収益物件を購入し、入退去の度に多額のリフォーム費用、募集費用がかかり毎月のキャッシュフローが赤字になり、こんなはずじゃなかったと気づくケース。

築古戸建を購入し、リフォームしたはいいが一向に入居者が決まらないケース。

中には、競売物件を落札したのはいいが、共有名義だった。。。

こんな話まであります。

なぜ、こんなことが起こるのか？

答えは簡単です。

不動産投資を始めるのに、完全に他人任せになっているからです。

私がいつもよくお話しするのは、

不動産投資は経営と同じです。

個人事業主だと思ってくださいと。

 

どうやって収入を上げるのか？

どうやって支出を抑えるのか？

毎月の収支が安定しないことには経営なんてできないですよね？

不動産投資も同じです。

収入以上に支出が多ければ、投資をする意味などありません。

よく節税目的で不動産を購入している方がいらっしゃいます。

節税だけを考えるなら、不動産に限らず他にもいくらでも手立てはあります。

でもサラリーマンの場合、所得控除がありますから経費はほとんど認められません。

そこを逆手に取るのが悪意のある不動産屋です。

高額所得のサラリーマンからすると目からうろこのような話です。

毎年のように払っている高額な所得税や住民税が安くなる。

これだけで十分な購入動機になってしまいます。

ふるさと納税がバカみたいに大盛況になるのも同じ理由です。

たった２千円で、カニや高級牛肉、フルーツなどがもらえる。

昨年はAmazonのギフト券なんかも話題になりましたよね。

今の世の中『節税』というキーワードを使えばたくさんのカモが群がります。

ちょっと言い方が悪かったかな。。。

反省します。

たくさんの消費者が集まります。

これならいいかな？（笑）

ちょうど、うちの会社が今月決算期を迎えるので私自身も節税対策に必死です。（笑）

でもね。

節税対策って、直前になってできるものではないのです。

多くの人たちは、期限ぎりぎりになってから大慌てで対策を練ります。

だから、少々胡散臭い話にでも飛びついてしまうのです。

法改正で難しくはなりましたが、法人用の節税対策の保険がよく売れていましたよね。

保険はたしかに節税対策にはなりました。

でも同時にキャッシュアウトが生じます。

納税するお金は少なくはなりますが、手元資金も減少します。

実際に保険商品の中身ではなく、どれだけ節税できるかが焦点になり、必要のない保険に加入しただただ保険の外交員を儲けさすためだけのものになってしまったり。。。

不動産も同じです。

目的は何なのかをはっきりとさせておかなければいけません。

不動産を購入した場合、特に収益用不動産を購入した場合、毎月の家賃収入が見込めます。

ただしこれは、賃借人がいる場合に限られてきます。

空室なら家賃収入は当然ながら発生しません。

これはだれでもわかる話ですよね？

『リスクがあるなー』

当然こう考えるわけです。

ならば、そのリスクを排除しましょう。

ってわけで、サブリースというものが登場するわけです。

『空室でも私どもが家賃をお支払いいたします。オーナーさまは何もしなくて大丈夫です。ただただ当方から家賃が毎月入金されてくるのを確認するだけで結構です。』

ときました。

『あれ。それならリスクがないな。安心だ。』

あーあ。。。

ここにふとした疑問が生じないのが怖いのです。

何でそんなことができるのか？

そんなことして、この会社はどんな利益があるのか？

ここまで考え付けば、答えを簡単に導き出すことができます。

毎月オーナーさんに支払っている賃料以上に、入居者から賃料を得ることができる。

もしくは、毎月の損失が出ることは想定したうえで、売却時の利益が大きい。

このいずれかだということに。。

毎月の差額で十分な利益を生み出すには、実際に貸し出せる賃料とオーナーさんに支払う賃料の差額がどれだけあればいいのでしょう？

空室期間でも家賃の免責がないとしたら、数千円の差額なら空室が発生した途端収支は大きくマイナスに生じます。

ということは？？？

また、毎月のサブリースの賃料が一般に貸し出した場合の賃料と大差がない場合、どうやってその事業が成り立つのか？

ひょっとしたら、１年後２年後にその契約が解除される可能性もあることを視野に入れなければいけません。

うまい話には裏がある。

他人を常に疑うことは決して褒められたことではありません。

でも、あなたに近づいてきた営業マンが決して好意だけで近づいてきたと思いますか？

好意で近づいてきたなら、あなたはそんな魅力のある人柄なのでしょうか？

不動産投資で騙されている方の多くは、いい大学を出て一流会社に勤務しているサラリーマンです。

お友達に騙されたり、裏切られたり、そんな環境で生き抜いてはきていません。

エリート街道を突き進み、人より多くのサラリーを稼ぎ出す頭のいい人たちです。

『俺を騙しにくるわけがない。だって俺は頭がいいんだから。』

この手の方が非常に多い。

たしかに世間で認められたエリートサラリーマンです。

だから銀行もさーっと簡単にお金を貸してくれるわけです。

なぜだと思いますか？

ローンの支払いができなくなっても給料の差し押さえができるからです。

一流の会社ならなおさら。。

給料の差し押さえ通知が会社に届き、人事に知れたら出世に響いてしまうかもしれない。

そう思うと何としてでも、親せきからお金をかき集めてでも支払うかもしれません。

勤続年数が長ければ退職金でも回収できます。

銀行からするとこんな取り組みやすい相手はいないわけです。

でも銀行が貸すのは、給与からの余剰金の範囲内だけ。

それを上回ってしまうと未回収のリスクが生じます。

年収１千万円超クラスなら、新築の投資用ワンルーム２部屋から３部屋ほど。

サラリーマンに限らずお医者さんにもこの手の話に引っかかる人が多いですよね。

頭のいい人ほど、高年収で仕事で忙しい人ほどひっかかります。

だって、貧乏人はなかなか他人のことを信じないですし、そもそも時間的余裕があるので思案する時間がたっぷりあります。

買いたくても銀行がお金を貸してくれないと買えません。

銀行も物件に返済能力が十分にあるのか、事業性が十分に見込めるかを判断しないと貸しません。

よく、

『銀行が物件を見てくれて判断してくれているのだから、大丈夫だろ。』

こんなことをいう方がいます。

逆です。

銀行は物件を評価しているのではなく、あなた自身からいくらまでなら回収できるかを見ているだけです。

投資用ワンルームを販売している会社は上場企業だったりします。

金融機関も名の通った金融機関ばかりです。

『そんなところが勧める物件に間違いないでしょ？』

そう思って契約書に印鑑を押してしまうのですよね。

でもね。

大手ほど顧客に向き合って仕事なんてしていませんよ。

あなたは月に数件販売する物件の客の一人。

月に数件、数十件融資を実行する客の一人にしかすぎません。

顔の見える、家族生活が垣間見える担当者から物件を購入しましょう。

自分の話に、自分のことのように親身になり知恵を貸してくれる担当者に相談をしましょう。

そういう担当者と話をしていると気づくことがあります。

『この人が考えてくれているのは、今の話だけではなく数年後、１０数年後のことまで考えて話してくれているな。』

と。

ただなかなかそんな担当者に出会えることはありませんよね。

今不動産業界で働いている人の何分の一だろ？

そんな考え方でお客様と向き合っているのは？

そんな奇跡的な出会いを求めるより、自分の頭で先々のことを考える方が早いことに気付く時がやってきます。

なので、あなたに求められることは、

『自分で判断できる能力（知識、情報）を身に付けること』

なのです。

この作業を放棄した瞬間にあなたの不動産投資は丁半博打に変わります。

伸るか反るか

担当者のさじ加減に委ねてしまうことになってしまいます。

不動産業界に少なくとも数年でも従事していればある程度の相場観は身に付きます。

この物件は買うべき物件か買わざる物件かくらいかはね。

でも、買ってはいけない物件だと分かってはいても売り付けてくる営業マンが多く存在します。

あなたはその営業マンが勧めてくる物件の優劣が分かりますか？

分かりませんよね？

なので、知識や相場観がない人は、物件探しの前に信頼できる担当さんを探すことが最も重要な作業となります。

と、かなりの長文になってきましたので、続きはVol.2で。

お楽しみに。