区分所有建物、いわゆる分譲マンションを買う際に、住宅ローンとは別に毎月支払う管理費、修繕積立金ってやはり気になりますよね。

住宅ローンは借りた金融機関の口座から引き落とされ、管理費、修繕積立金は同じ口座、もしくは別の銀行口座から引き落とされていきます。

その他にも、電気代、水道代、ガス代なんかも当然毎月引き落とされていきますが、ここを節約しようと間違った判断をされる方が続出しています。

管理費

【管理費】は、マンション全体の管理費として使用されます。

管理人さんがいるマンションであれば、その管理人さんのお給料もその中から支払われ、マンション全体の清掃代、エレベーターの点検費、共有部分の電気代や照明の交換費用などもここから充てられます。

当然、管理人さんが常駐しているマンションや警備員さんなんかも常駐しているマンションであれば、毎月かかる費用は安くはありません。

タワーマンションなどにいるコンシェルジュさんのお給料ももちろんここから支払われております。

したがって、共有部分が広いマンション、管理が行き届いているマンションなどでは管理費は高くなっていきます。

ただ、この管理費はマンション全体の戸数（一般的には専用部分の床面積の平米数による按分）で振り分けられますので、戸数の多いマンションほど、管理サービスが充実していくこととなります。

修繕積立金

次に【修繕積立金】ですが、こちらは外壁塗装や屋上や壁面の防水工事、エレベーターやエントラスの改修工事など、多大な費用がかかる大規模な修繕工事を将来実施するために貯められている積立金となります。

大規模修繕は【長期修繕計画書】により新築当初に定められていたりしますが、その後の管理組合の総会により、予定通り実施していくか先延ばしにしていくかが協議されていきます。

最近の新築マンションなどでは、新築時から5年間もしくは10年間は修繕積立金が安く抑えられており、その後5年毎、10年毎に修繕積立金が倍々に上がっていく、こんな計画を建ててるケースが少なくはありません。

それは計画的というより、売れやすく、買いやすくするために計画的に購入当初は安く抑えているという戦略です。

毎月、いくらなら支払っていける。

まだこういう考えでマンション購入に踏み切る方が多い世の中ですから、管理費、修繕積立金が安いマンションに設定しておき、住宅ローンの支払額を大きめに設定できる余地を残し、まんまとその戦略にハマってしまうお客様も少なくはありません。

新築当初、5年や10年は大規模修繕の必要もほぼありませんから、それはそれで特に問題はないのかもしれません。

でも、問題はその後です。

このタイミングで転売を考えている人にとっては、たぶんこれは最良の不動産の購入のやり方です。

新築で住み、自分が住んでいる間は修繕積立金の不足が表立つことはなく、リスクもほぼない。

リスクが表立ってきたタイミングでは売り抜け、リスクを回避するどころか、今の時勢であればキャピタルゲインも得ることができる。

最高ですねー。

でもこれってただのババ抜きになっている可能性があります。

リスクを引いてしまった人が負けのゲームの始まりです。

私が以前住んでいたマンションがありました。

そのマンションは330戸数もあるタワーマンションでした。

購入当初は、当初10年間は修繕積立金は据え置き、その後10年ごとに倍々と上げていく計画です。

20年後にはかなり負担がきついなと、購入当時は思っていました。

ただ、このマンション管理組合がしっかりしていて、総会でもしっかりと議論されていたため、修繕積立金の値上げが計画よりも早く新築後5年で値上げされました。

当初は10年後に倍という計画でしたが、5年後に3割程度だったかな？

その程度の値上げ、さらに5年ごとに同様の値上げをしていくという計画に変更されました。

毎月の費用負担は増えましたが、かなり現実的な長期修繕計画に変わりました。

将来の不足金を予測し、自分たちの居住空間の確保のためしっかりと議論し計画を練り直す。

これも管理組合の役目であり、それを進言するのも管理会社の役割です。

こういったマンションは安心ですよね。

将来の不安を軽減できるので。

修繕積立金が不足してしまうケースも

これとは逆のケースは多くみられます。

修繕積立金の値上げの賛同が得れず、積立金が不足していることを把握しつつも維持管理していく。

当然、将来必要な大規模修繕が実施できず騙し騙しのマンション運営となっていきます。

危機的状況が訪れ、大規模修繕を実施しなくてはいけない状況に陥った際には、積み立てられた修繕積立金ではカバーし切れず、管理組合として借り入れを起こすことになります。

マンション売買の際には、重要事項調査報告書というものを管理会社から取り寄せ、その内容を購入者に説明する義務がありますが、そこで

『管理組合には借入金があります。』

『長期修繕積立金が不足しており、一時金の徴収が議論されています』

こんな説明をしなくてはいけなくなります。

これ聞いてどう思いますか？

何とも思いませんか？

中には、

『そんなもんなんだ』

と聞き逃すお客さんもいるかもしれませんが、多くの場合不安に陥ることは間違いありません。

購入資金とは別に、いくらかのまとまった修繕積立一時金を支払わなくてはいけないリスクが含まれているからです。

一時金だけでは賄い切れず、その後の修繕積立金の値上げも同時に議論されることもあります。

60㎡くらいのマンションなのに、管理費は8,000円、修繕積立金は30,000円、こんなケースも起こり得るのです。

こうなると、新築マンションの販売時とは逆で、毎月のTotal支払額が高くなりますので、住宅ローンの支払い予想額を安く抑えるしか売る方法がなくなります。

つまり、販売価格、売却価格を安く抑えていくしかなくなるということです。

資産価値が著しく減少してしまうということですね。

マンションは、管理を買え

マンションを買う際には、管理を買え

不動産業界にはこういう格言があります。

管理がいい＝きれいに掃除されているマンションを買えという話ではありません。

マンション自体の清掃などは修繕積立金ではなく、管理費の中から支払われます。

この、管理を買えという意味は、マンション全体の管理運営がしっかりと行われているマンションを買え。つまり、管理組合がしっかりと機能しているマンションを買いなさいよという意味です。

そういう意味では、修繕積立金が安いにもかかわらず、新築後10年以上経つのに一度も値上げされていないマンションなどは避けたほうがいいマンションということになります。

60㎡くらいのマンションなら、管理費・修繕積立金併せて月額15,000円～20,000円程度。

この辺りが平均値ですかね？

これ以上高くてもしんどいですし、管理費・修繕積立金併せて1万円いかないマンションなどは少し心配要素があります。

このラインを目安と考え、マンション探しをしてみてください。

今までと違った観点で物件探しができること間違いなしです。

RE/MAX L-styleのエージェントにはこんな話を常日頃からしていますので安心ですが、他社、他の不動産会社さんで物件紹介を受ける際には、ぜひ今日のお話を聞いてみてください。

『管理費・修繕積立金が安いので、このマンションいいですよ。お得です！』

こんな話をしてくる不動産会社さんには要注意です。(笑)

みなさまがいい不動産、いいご担当者さんと出会えますように！