今日はRE/MAXっぽく、アメリカの不動産と日本の不動産、その売買方法の違いについて語っちゃおうかと思っています。

RE/MAXはみなさまご存じのようにアメリカ発祥の不動産ＦＣです。

この方が創業者のデイブ・リニガーです。

1973年の創業時に誕生した、RE/MAXの事業コンセプトである”AGENT CENTRIC MODEL”は、今でも全世界から求められています。

今では全世界約100ヶ国で広がり、エージェントの数は約14万人。

全世界のRE/MAX加盟店が、エージェントが中心となる働き方、その環境を実践しており、各エージェントは自由かつ責任のある立場で活動しています。

なので、アメリカ本土からエージェントさんが来日してお話しすることもコロナ禍前は多かったのですよね。

そこで聞いた話をいくつかお話しします。

許認可の違い

まず、アメリカと日本の不動産仲介業、宅建業としての許認可の違いから説明しますと、不動産仲介をするための許認可は日本は会社（個人商店含む）に免許を卸し、アメリカではエージェント個人個人に許認可が紐づいています。

アメリカでは、事務所を開設できるブローカー免許と、不動産営業ができるエージェント免許、この2種類が存在します。

不動産営業をする人全員が有資格者となるわけです。

不動産という大きな金額が動く商品を取引する立場なので、取扱いする人間も厳選されているわけです。

日本でいうと、宅建士の資格にあたるのかな？

『宅建士でない人は、営業したらダメ』

こう言われているようなものですかね？

日本では営業マンが宅建士の資格がなくても不動産営業を行うことは可能ですが、アメリカではそういうわけにはいきません。

不動産仲介の仕事自体がとても重要な仕事と位置付けられているのが分かりますよね。

取り扱うエージェントは独立した個人事業主として活動し、個人の力量で営業成績は変わります。

日本での不動産物件探しは

『どの会社に頼もう？』

『どこの会社が信用できるのだろうか？』

こういう判断で決まっていきますが、アメリカでは逆です。

『どのエージェントに依頼しようか？』

『誰なら信用できるのだろう？』

個人の不動産エージェントに依頼するのが一般的なのです。

その個人事業主が属している会社がブローカーオフィスと呼ばれ、優秀なエージェントになると、自分が属するオフィスを自分で選べるためオフィス間での引き抜き合戦が行われることもあるようです。

セラーズエージェントとバイヤーズエージェント

エージェントは『セラーズエージェント』と『バイヤーズエージェント』に分かれています。

売主専門のセラーズエージェントと買主専門のバイヤーズエージェントの2人がそれぞれの担当として付き不動産取引を行います。

さらにインスペクション（建物診断）を行うもの、住宅ローン取り扱うもの、登記を扱うもの、査定を行うものなど様々な専門家が取引に関わり、不動産取引の公正さを保っています。

双方仲介、つまり両手仲介を行い、そのものが査定を行い、さらに住宅ローンを斡旋する。

日本の取引はワンストップで行われていますが、これが却って不動産の公正さを損なっている原因にもなっているわけです。

不動産の査定を行うものが売主側のエージェントとして付き売買を行う。これ自体は特段おかしいことにはつながりません。ただ、このエージェントが買い側の仲介に付くとしたらどうでしょう？

その査定金額さえ正当なものなのかの判断がしづらくなります。

日本では大手不動産会社ですら、この両手仲介を推進しています。

というより、推奨しています。

はたしてこれでいいのでしょうか？

日本の中古不動産市場が活性化しないのには、ここにも起因しています。

中古不動産市場の国際比較

ここに既存住宅流通シェアの推移として国土交通省が発表しているデータがあります。

新築住宅着工件数と、中古住宅の取引戸数を比較した数値です。

これによると、持家系戸数で見ても中古住宅の流通件数は新築流通戸数に比べると1/3以下、割合でいうと22.9％という低い数字になっています。

こちらの国際比較のグラフでは、新築住宅着工件数の中に貸家系の新築も含まれていますので、先ほどの22.9％という数字を以てしても欧米諸国と比べてかなり低い数字となっています。

アメリカでは中古市場が占める割合はなんと81％、イギリスでは85.9％、フランスでも69.8％です。

住宅の総数でいうと当然圧倒的に中古住宅の方が多いので、この数字は明らかにおかしい数字のように映ります。

『新築神話』という言葉が日本の不動産であるように、家を買うなら新築、意識的にそう植え付けられているようにも思えます。

同じく日本には、家を売る時に近所の人に知られたくない。そう思う方も少なくありません。

『あの人家を売るなんてどうしたんだろ？商売か投資に失敗したのかしら？』

いまだにそう思う人も少なくないからです。

どうしても中古住宅の売却にネガティブなイメージがあるのでしょうかね？

アメリカ人は人生で4回家を買い替える

アメリカ人は生涯で4回家を買い替えると言われています。

新婚時代は都心に近い小さなマンションに住み、子供ができたらより広い一軒家に。

子供が小学校に上がるタイミングで住み替える人もいますし、 子供が大学に進学したり、卒業し就職をするタイミングで、 再び夫婦２人で小さな住まいに住み替える。

ライフスタイルに合わせた引越しを繰り返します。

日本でも賃貸を含むとこのくらいの引越しは経験している人も多いのではないでしょうか？

でも、いざ購入（持家）となると、それが実践できない人が多くなります。

購入するか賃貸のままで行くか、この議論をするときによく出てくる言葉があります。

『家は一回買ってしまうともう引越しできないからね』

本当にそうでしょうか？

ではなぜアメリカ人は購入⇒売却⇒購入を繰り返すことができるのでしょう？

そこには日本の不動産業界の大きな闇が潜んでいるわけです。

続きは次回ブログで。