サラリーマン大家さんという言葉が誕生したように、不動産投資は一般の人にも馴染みのあるものとなりました。

節税をうたったワンルームマンション投資は、年収600万円以上のサラリーマンの方なら誰でも始めることができますし、一棟アパート購入も夢のまた夢という世界ではなく、すぐそこ、手の届く現実的な夢へと変わりました。

ただ、簡単に買えるからといって、簡単に成功するものではありません。

こちらの競売情報サイトをご覧ください。

毎回、多くの築浅のワンルームマンション、数多くはないけど一棟マンションなども掲載されています。

競売になる≒ローンが払えず抵当権の実行をされる

ということですから、家賃収入で賄えきれず競売にかけられてしまい、せっかく所有した不動産を取り上げられるということになっています。

この【所有】という概念ですが、正直ローンが残っている限り完全な所有ではないという認識を持つべきです。

この時点では所有する権利を保有しているという認識の方が正解かもしれません。

収益一棟マンション、アパートを35年ローンで購入したり、ワンルームマンションを35年ローンで購入したという時点ではまだ所有ではないのです。

といっても、いつでも売却する権利は保有していますし、持ち続ける権利も保有しています。

例えば、購入した金額が1億円、◯年間保有し、現在のローン残債は8000万円。今手放せば9000万円では売れる、という物件を保有しているとしましょう。

この場合、先ほどの話でいうと完全な所有ではありません。

でも、売却した時点ではローン残高を返済し、1千万円の現金が残る（諸費用や仲介手数料は無視して）とすれば、含み資産が1千万円あるという考え方をします。

購入金額の1億円の不動産を所有しているというのではなくて、1千万円の含み資産がある不動産を保有しているという考え方です。

逆に、1億円で購入しローンの残高は9千万円、今売却しても8千万円にしかならない不動産を保有している場合なら、1億円の不動産を所有しているのではなく、含み損益が1千万円ある不動産を保有してしまっていると考えるべきです。

不動産投資と株式投資はよく比較される投資商品ですが、株式投資の場合は信用取引でさえ自己資金、保有株の3倍t程度までしかレバレッジをかけれませんが、不動産投資の場合は自己資金に対して10倍、20倍ものレバレッジをかけることも可能です。

ワンルーム投資では自己資金なしで、一棟マンション投資でも諸費用分の約1割のみの自己資金でというような買い方が横行しています。

でもこれって、何か間違えていませんかね？

自己資金を少なく借入額を多くした場合、当然ながら毎月の返済額はUPし収入額からの返済比率はUPします。

この返済比率がデッドラインを超えてしまうと、毎月の支払額が持ち出しになってしまったり、退去時のリフォーム費用が捻出できなかったりという状況に陥ります。

一般的に満室時家賃収入に対して、返済額が6割を超えると運営が厳しくなると言われています。

賃貸物件の場合どうしても入退去は伴いますので、その稼働率は80-90％くらいに想定しておく必要はありますし、築年数等によりマンション全体の修繕費や室内のリフォーム費用も異なります。

新築で購入した物件の場合は、当面10年間はマンション全体の修繕費や給湯器、エアコンなどの設備交換費なども発生しませんが、給湯器は12-15年、エアコンも10-12年、キッチンも20年経てば交換の必要が生じます。

その辺りの計算をしていくなら返済比率はもう少し低めに設定しなくてはいけません。

新築なら設備費用も必要ないのと、稼働率も比較的高めで考えることはできますので返済率はもう少し高くなっても賄えます。

ただ、5年後、10年後のことはしっかりと考えていく必要はありますよね。

ではどういった物件を購入していけばいいのか？

新築ワンルーム？

一棟マンション？

築古戸建投資？

これだけ、それぞれの投資方法が普及している世の中で、いずれかの投資方法を完全否定するつもりはありません。

新築ワンルーム投資に関しても、【節税目的】がはっきりしていて、そこだけをターゲットにしているなら自己資金はほとんど使わず購入できますし、この手のローンの場合は投資用にしては珍しく【団体信用生命保険】が付与されていたりします。

自分が亡くなった時には、ローンの残債がなくなり遺族に家賃収入が入る。

そう考えたら生命保険代りにといった考え方もできます。

まあそれが投資用ワンルーム会社の営業さんのキラーフレーズなんだとは思いますが。。。

一棟マンションの場合は、部屋数にもよりますが一見しての【家賃収入―ローン返済額】が大きくなります。

自己資金に対しての、毎月の手残り収入が魅力的にうつります。

物件価格1.2億円、表面利回り10％、自己資金1千万円、1.1億円借入、25年返済、金利2.5％

これなら毎月のローン返済額は493,478円、これに対し満室時の家賃収入は月額100万円。

月額506,522円のキャッシュフローが見えますし、12ヶ月で掛けると6,078,264円。

自己資金1千万円に対して考えるとレバレッジが効いているので年間利回りは60％にも至ります。

とても魅力的にうつりますよね。

でもこれは常に満室を想定している場合の話であり、当然ながら空室は発生しますし、修繕費などの費用も発生します。

また、一棟マンションの場合は自主管理できる範疇を超えてくるので不動産会社に管理を委託（家賃収入の3％-5％）、EVなどの点検費、メンテナンス費、ゴミ収集やマンション共用部の日常清掃、定期清掃費用などもランニングコストとして必要です。

これらの費用を念頭に入れ、毎月どのくらいの収支になるのかということを考えなくてはいけません。

あと、借入金額がかさみますので返済年数や金利の上下によって、毎月の支払額は大きく異なってしまします。

どのくらいの条件で借り入れができるかというのが、一番のポイントになってくるのではないでしょうか？

次に築古戸建

この場合ほとんどのケース、融資利用ではなく現金投資で購入するケースが多くなります。

耐用年数の兼ね合いで金融機関が担保対象として見ないケースが多いからです。

※最近では融資年数は短くはなりますが、融資が付くケースも増えてはいます。

現金投資の場合、レバレッジは効かないので投資利回りは低くなるかと思いきや、築古戸建の場合元々が高利回りなのでそこそこの利回りは確保できます。

期待利回りとしては投資額に対し、10％-15％を見込んでいきます。

10年保有していれば投資額満額を回収っていうことにはなるのですが、これもあくまで10年間退去がなく補修費の出費もないということが前提にはなります。

築古戸建のリスクとしては、補修の必要が発生した場合多額な補修費が必要になることです。

屋根の破損、壁の劣化による雨漏れの補修、浴室、キッチンなども老朽化により水漏れが発生、こういった補修が必要になった場合は1年間の家賃が吹っ飛んでしまうことも。。。

ただ、長期入居のお客様を捕まえることができたり、補修が発生した場合でもその原因が台風や大雨が原因ということになれば火災保険での対応も可能です。

リスクヘッジをうまく図ることが出来れば安定収入も望めなくはありません。

ただ、立地条件や賃貸需要など考えなくてはいけないことは少なくはありませんので、その辺りは新調にご判断ください。

で、結局どの種別の不動産に投資するのが一番なの？

こう思われるかもしれませんね。

その答えは、人それぞれ違います。

ワンルームマンションを専門で販売している不動産屋さんに相談すれば、

『節税にもなるし、賃貸需要が高いので空室のリスクもないワンルーム投資が一番です』

と答えるでしょうし、

一棟マンショを販売している会社さん、一棟マンション仲介を専門にしている不動産屋さんに相談すると、

『融資も受けることができ、相続税対策にもなる。将来の安定収入を考えれば一棟マンションを所有するべきです』

こんな回答が返ってくるでしょう。

自分のフィールドに引き込むのが営業ですので当然だとは思います。

ただ、実は相談する相手によって違うというのももちろんなのですが、お客様のおかれている状況、これによってマッチする物件など変わってきて当たり前なのです。

不動産投資をする際に融資を受けるお客様も多いのですが、どのくらいの金額まで融資を受けれるかは人によって大きく異なります。

住宅ローンの場合は、人によって多少の金利の差はあるにせよ、1％も2％も金利が変わることはほぼありません。

でも、投資用物件、収益不動産の場合は、0.4％、0.5％という金利で調達できる人もいれば、3％台後半、4％台での金利でしか調達できない人もいます。

自己資金を3割も4割も入れれる人もいれば、ほとんど自己資金を入れれない人もいます。

ですので、どの人でもお勧めする物件は同じというわけにはいきません。

まず、どのくらいの資金が調達できるのか、またどのくらいの自己資金を用意できるのかを考えておく必要がありますし、どんな物件を選択すべきなのかというアドバイスを受けておく必要があります。

同じ物件を購入する場合でも、金利差があれば手元に残るキャッシュフローは大きく変わりますからね。

例えば、1億円を返済期間30年で借入した場合、金利が0.5％なら毎月の返済額は約30万円、金利が3.5％の場合は約45万円と毎月の支払額は15万円ほど変わってきます。

家賃収入が毎月60万円ある物件としたら、0.5％の場合なら30万円のキャッシュフローが残りますが、3.5％の場合ですと15万円のキャッシュフローしか残りません。

これでは、入退去があった場合に対応できる余力はありません。

0.5％で調達できる人なら買っていい物件、3.5％でしか調達できない人は買ってはいけない物件と判断できるでしょう。

でも、逆に考えると融資に強い属性、資産背景を持つ人は選択肢が多く、融資に弱い属性の人、資産背景がない人は選択肢が少ないということを理解しておかないといけません。

かといって、融資条件がいい人だけが不動産投資で成功するわけではありません。

現金投資から成功している人も多数いますし、そこで実績をつけて融資利用へとステップUPしていく人も大勢います。

なので、諦める必要は全くありません。

誰でもできる不動産投資の必勝法を一つ伝授します。

先ほどもお話しした通り、収益不動産、投資用不動産では本人の属性によって金利や融資金額が異なってきます。

でも。

住宅ローンの場合はあまり金利差もなく、資金調達できるというメリットがあります。

だれでも同じ条件で出来るのが、自宅投資です。

自宅投資といっても、住宅ローンを組んで不動産を購入し、その不動産を賃貸するというお話ではありません。

この話をしたくて、長々と聞き連ねてきましたが、ここまでですでに長文となってしまったので、この続きは次回のブログで。

あっ。

しっかりとこの続きについては、近日中にUPしますので、次回を楽しみにお待ちください。

それではまた。