住宅ローンが払えなくなった【任意売却】ってなぁに？
任意売却とは住宅ローンなどの滞納、延滞、差押え等で借入金が返済でなくなり、債権者である金融機関と債務者であるお客さまの合意により不動産を売却する方法です。
『住宅ローンが払えなくなった。』
『売却しても残債務が返済できない。』
こういった時に債権者（金融機関）と折衝をし、売却時の抵当権の抹消、残債務の支払いを交渉し、話し合い後売却する方法です。
①残債務以上で不動産の売却が可能な場合
１）滞納はあるが、代位弁済等により保証会社に債権譲渡されていない時、通常の売却が可能です。（売却代金で残債務を弁済し、余剰資金を手元に残せます）
２）もうすでに保証会社に債権譲渡されてしまっている時
保証会社との話し合いが必要です。任意売却の手続きになりますが、残債務以上で売却できた場合は手元に余剰資金が残ります。
②残債務が売却価格で弁済できない見通しの場合
債権者との話し合いにより、売却しても残債務の全てを返済する見込みがないことを通知します。現在の収入、今後の返済計画等を提出することにより任意売却に応じていただきます。
③競売開始決定通知がすでに手元に届いている場合
速やかに任意売却の手続きに移行しないと、競売手続きを待つだけの状態に陥ります。
任意売却する最後のタイミングです。債権者によっては任意売却を認めず、競売による売却しか対応しないと言われることもありますので注意が必要です。
債権者との話し合いになりますが、本人の意思確認のため話し合いに同席していただくことがございます。
競売と任意売却との比較
| 競売 | 任意売却 | |
| 売却方法 | 入札制 | 先着順 |
| 購入者 | 入札参加者 | すべての人 |
| 住宅ローン | 使いにくい | 利用可能 |
| 契約不適合責任 | 負わない | 負わない |
| 内覧 | できない | できる |
| 明け渡し | 強制的 | 任意で |
| 引越し費用 | でない | 話し合い |
競売は入札制度。
債務者（所有者）は強制的に退去させられますが、任売売却の場合は買主との話し合いで退去の時期を決めることが可能です。
任意売却とは、より市場に近い売却方法となっています。
次に、任意売却のメリット・競売のデメリットをまとめてみました。
| 任意売却のメリット | 競売のデメリット |
| 市場価格に近い金額で売却できますので、残債務を少なくできます。 | 落札金額が予測できず、思わぬ債務が残ってしまうことも |
| 引越し費用やその他の資金をご用意できます。 | 引越し費用も含め、一切の費用が受けられない |
| 近隣に知られる前に新聞・インターネット公開前に売却が可能です。 | インターネット上で部屋の中も全て公開されてしまいます。 |
| 身内や協力者次第で買い戻せることも可能です。 | 落札されると一方的に立退きを迫られます。 |
| 自宅に住み続けることも場合によっては可能です。 | |
| 引越し時期などの融通も利きます。 | |
| 売却後の残債務の処理も計画的に行えます。 | 残債務がどうなるか分からない |
任意売却にした方が何かと自由に動きやすいということが伝わりましたでしょうか？
ただ、任意売却を進めていくにはいくつか障壁があり、それをクリアしていく必要があります。
タイミングが大切になりますし、債権者次第では任意売却に応じてもらえないこともあります。
いずれにせよ、早めにご相談いただくことがお客様自身の選択肢を増やすことになりますので、悩んだらとりあえず、RE/MAX L-styleに相談。
これだけは覚えておいてください。
次回は任意売却に進む場合の進め方について書いていきたいと思います。
では次回もお楽しみに。
