「不動産価格は、これから上がるのか、下がるのか。」

ここ数年、この質問を本当に多く受けるようになりました。
背景には、住宅価格の高騰、金利上昇への不安、そして
「今、買う判断は正しいのか？」という迷いがあります。

ただ、2030年という少し先の未来を見据えたとき、
不動産市場は単純な上昇・下落では語れない局面に入っています。

2030年。 この年は、日本の不動産市場にとって「本当の選別」が始まる極めて重要な節目になると思っています。

団塊の世代が85歳以上になり、本格的な多死社会・大相続時代へ。

市場では、「選ばれる家」と「誰にも見向きもされない家」の格差が残酷なまでに開いていくのではないでしょうか。

結論から言えば、
2030年の日本の不動産市場は

「暴落する市場」でもなく
「全体が伸び続ける市場」でもありません。

待っているのは、
はっきりとした二極化と、選別の時代だと思っています。

2030年に向かう不動産市場の大きな前提

2030年を考えるうえで、避けて通れない前提が3つあります。

① 人口と世帯構造の変化

2030年の不動産価格、どうなってる？
と、Geminiに聞きました。
その結果、こんな回答が返ってきました。

これまでは「不動産は持っていれば上がる」時代でした。しかし、これからは以下の3つの層に完全に分かれます。

• 【上位10％：資産価値が上昇し続ける】 都心、再開発エリア、圧倒的な利便性を持つ駅近物件。
• 【中位15％：価値が維持される】 利便性が高く、管理組合が「鉄壁」な優良物件。
• 【下位75％：価値が下がり続ける】 郊外、駅遠、そして「管理不全」の物件。

私たちが今、向き合うべき現実は、「適当に選べば、75％の確率で負債を抱えることになる」というリスクです。

この答えが正解かは、2030年にならないと分かりません。
でも確実に分かっていることは1つあります。

それは、日本全体の人口は減少を続けるということです。
なので重要なのは、「どこで、どんな世帯が減るのか」。
という分析になります。

都市部では
・単身世帯
・DINKs
・共働き世帯

こうした層は一定数維持されるでしょう。
一方で、郊外や地方では世帯数そのものが減り、
住宅の“選別”が一気に進むと考えています。

② 金利と住宅ローン環境

超低金利時代は終わりました。
今後、金利が再び大きく下がる可能性は高くありません。

それどころか、今後益々金利は上がっていくと予測しています。

つまり
「誰でも、どこでも、無理なく買える」
そんな時代ではなくなってきているのは明白です。

だからこそ、資産価値が落ちない物件選びが重要になるのです。

もし仮に返済額が増えても、売却価格が維持できればリスクヘッジできるので、
そんな物件選びを私たちが提案いたします。

③ 建築コストと供給の問題

建築費は構造的に下がりにくく、
新築マンションは供給が限らていくと考えています。

その結果、
価値が認められる物件には資金が集まり、
そうでない物件は選ばれなくなる。

この流れが、2030年に向けて加速するのではないでしょうか？

つまり、売れる物件は今後も継続して開発されていく、
売れにくい立地の物件は供給が減っていく、
今まで以上に、建てれば売れるという時代は終わったかもしれません。

今から「買ってはいけない」マンションの共通点

2030年に向けて、価格が大きく崩れるリスクがある物件には、明確なサインがあります。

① 「旧耐震」×「修繕積立金の不足」

2030年には築50年前後のマンションが激増します。
その時、修繕積立金が十分に貯まっていない物件はどうなるか。

エレベーターが直せない、
外壁が剥がれ落ちる、
しかし建て替えの合意も取れない……。

こうした「スラム化」予備軍の物件は、中古市場でのローン審査も厳しくなり、売ろうにも売れない「負動産」化します。

② 自治体の「居住誘導区域」から外れた立地

人口減少に伴い、多くの自治体が「インフラを維持するエリア」を絞り込んでいます（立地適正化計画）。
この区域から外れた場所にあるマンションは、将来的にバス路線の廃止や、上下水道の維持コスト増など、利便性が急速に失われるリスクがあります。

つまり、優先的にインフラを整備してくれるであろう地域、
これは選択肢の中から外せない要素にはなります。

③ 管理組合の「機能不全」と「積立金不足」は最大の爆弾

「マンションは管理を買え」という言葉がありますが、2030年に向けてその重要性は今の数倍になります。
なぜなら、建物の老朽化と、工事費・人件費の高騰が同時に襲いかかるからです。

チェックすべきは、単に掃除が行き届いているかだけではありません。

「修繕積立金」が計画通りか、それとも「不足」しているか

最も避けるべきは、「新築時から積立金がほとんど上がっていない」マンションです。

一見、月々の支払いが安くて魅力的に見えますが、これは将来の「修繕金不足」を先送りしているだけです。
2030年が近づくにつれ、いざ大規模修繕が必要になった際、
「積立金が足りないので一戸あたり100万〜200万円の一時金を徴収します」
という決議が下される物件が続出すると予測されています。

これは社内研修で用いた資料ですが、
修繕積立金が、この数値以下のマンションは
注意すべきマンションであると理解しておくといいかもしれません。

管理組合が「思考停止」していないか

ゴミ置き場が乱れていたり、掲示板が数年前の情報のまま放置されている物件は、管理組合（＝住民の自治）が機能していません。

こうした物件では、

• 管理会社からの「積立金値上げ」の提案を、ただ反対して先送りし続けている
• 必要な修繕工事を「まだ大丈夫だろう」と放置している という傾向があります。 2030年には、こうした「思考停止」の結果、建物がボロボロになり、売却しようにも銀行のローン審査すら通らない（＝売れない）マンションが明確に選別されます。

買う前に必ず「長期修繕計画書」を確認する

私たちプロが必ずチェックするのは、「長期修繕計画書」と、現在の「修繕積立金の残高」です。

今後、いつ、いくら段階的に値上がりする予定か？
ここを隠さず、しっかりとした計画を持っているマンションこそが、2030年以降も資産価値を維持できる「強いマンション」の条件です。

「内覧時に『綺麗だな』と思うだけで決めてしまうのは危険です。

私たちはお客様に代わって、そのマンションの修繕計画や積立金の収支状況まで徹底的に調査します。10年後に『こんなはずじゃなかった』と後悔させないのが、私たちの仕事なのです。

2030年、マンション価格はどうなるのか

ここで大事なのは、
「どこも同じように動く」という発想を捨てることです。

都心・主要都市

・利便性が高い
・今後も再開発が進む
・管理が行き届いている

こうした条件を満たすマンションは、
価格を維持、もしくは緩やかに上昇する可能性があります。

一方で

・供給過多エリア
・似たような物件が多い
・総戸数が少ない
・管理が弱い

こうしたマンションは、
価格が下がらなくても「売れなくなる」
という現象が起きると考えています。

2030年は
価格よりも「出口」が問われる時代
になっているはずです。

大切なのは「予測」を「準備」に変えること

2030年の未来は、決して怖いものではありません。
むしろ、正しい知識を持って「選別」を乗り越えられる物件を選べば、不動産はあなたの人生を支える最強の資産になります。

逆に、一番のリスクは「なんとなく」で選んでしまうことです。
「自分では長期修繕計画書なんて読み解けない」 「このエリアが居住誘導区域なのか分からない」

それでいいのです。そのために、私たちプロがいます。
私たちは、単に家を売るだけのエージェントではありません。
10年後の出口戦略まで一緒に描くパートナーでありたいと考えています。

2030年に「この家を選んでよかった」と笑える未来を、一緒に作りましょう。
気になる物件や、今お住まいのマンションの健康診断など、いつでもお気軽にご相談ください。

資産価値が下がらないマンションの条件①

「誰が買うか」を説明できる

まず最も重要なのがこれです。

2030年、
あなたがそのマンションを手放すとき、
こう問いかけてみてください。

「このマンションは、誰にとって魅力的だろうか？」

• 単身者か
• 共働き夫婦か
• 子育て世帯か
• 投資目的か

買い手の顔が具体的に浮かぶマンションは、
市場でも評価され続けます。

一方で、
「たぶん誰かが買うだろう」
という曖昧な想定しかできない物件は、
2030年以降、確実に選ばれにくくなると思っています。
最もシンプルで、最も重要な条件です。

10年後、
あなたがそのマンションを紹介するとき、

「このマンション、
今でも欲しい人はいるだろうか？」

この問いに
自信を持ってYESと言えるかどうか。

これが、
資産価値が下がらないかどうかの
最終判断基準になります。

管理と修繕が「未来を守る設計」になっている

築年数そのものは、
もはや絶対的な価値基準ではありません。

重要なのは、

• 管理組合が機能しているか
• 修繕計画が現実的か
• お金の流れが透明か

というマンション管理運営の質です。

これからの時代は、
「築浅だけど管理が荒れているマンション」と
「築20年でも丁寧に維持されているマンション」では、
後者のほうが評価される場面が増えていきます。

設備、共用部の維持、管理規約などのルール。
マンションは、
建てた瞬間から劣化する一方ではありません。

きちんと更新されているマンションは、
時間とともに“信頼”と”安心”を積み重ねていきます。

2030年でも売れるマンションは、

• 小さな改善を怠らない
• 変化を恐れない
• 将来を話し合う文化がある

そんな特徴を持っているマンションになります。

管理は、
見えにくいけれど、確実に資産価値を左右する要素
そのことは覚えておいてください。

「一生住むつもり」という言葉の落とし穴

よく聞く言葉ですが、
2030年を見据えると、
この言葉は少し危うくなります。

人生は変わります。

• 仕事
• 家族
• 健康
• 相続

「売らないつもり」でも、
売らざるを得ない状況は、
誰にでも起こり得ます。

だからこそ、
資産価値が下がらないマンションとは、
選択肢を残してくれるマンションなのです。

そんな選択肢が残るマンション選び、
私たちがお手伝いいたします。