住宅を購入するのにフルローン

諸費用もフルローン

が組める時代になりました。

3,000万円の新築の一戸建を購入するのに頭金０、売買契約を締結するときに手付金を10万円支払っただけ、後は銀行が全て貸してくれる。

こんなラッキーな時代が来るなんて、10数年前には考えも付かなかったですよ。

住宅を購入するのには頭金2割、諸費用も入れると3割近くの頭金が以前は必要でした。

それが今や。。。

では、頭金を一切入れないで購入した方がいいのでしょうか？

今日はそのことについて検証していきたいと思います。

住宅ローンの金利は未曽有の低金利となっています。

変動金利で組んだ場合、0.675％はもはや一般的。

ネット系の金融機関では0.5％、中には0.4％台でも借りることができます。

しかも35年の超長期ローンでです。

一戸建3,000万円の物件を購入した場合なら、諸費用（登記費用、仲介手数料、印紙代、火災保険料など）で物件価格の７～8％ほど必要です。

仮に諸費用が8%とすれば、240万円。総額3,240万円を0.675％で借りれた場合でシュミレーションしてみます。

この全てを35年ローンで支払ったとした場合なら、毎月の支払額は86,635円となります。

これは元利均等払いといって、毎月の支払額が一定額で収まるように計算されたものです。

ちなみに私が使っているのはこのアプリです。

有料だったのですね。（笑）

大阪市内で3,000万円の物件なら中心部を除けば、駐車場付きの築年数の新しい一戸建が購入できますので、この支払額で収まり、なおかつ頭金もいらないとなると買いやすくはなりますよね。

では、この物件を頭金500万円入れて購入した時のシュミレーションをしてみます。

金利、年数は一緒、借入金は2,740万円で計算すると毎月の支払額は73,265円になります。

さっきと比べると13,370円支払い額は低くなります。

でも500万円使って毎月の支払額を13,370円安くするということに疑問を感じてしまいます。

この500万円使って何かに投資すればこの13000円という金額以上を生み出せると思いませんか？

多くの人はこの選択肢を選びません。

というより知りません。

住宅ローンの金利が5％、7％という時代もありました。

その時代なら頭金を入れるという選択肢はとても有効的です。

仮に35年ローン、金利7％で3,240万円借りるといくらの支払いになるか見てみましょう。

ローン電卓アプリで計算すると、毎月の支払額はなんと206,989円。

500万円頭金を入れて購入した場合だと、2,740万円の借入で毎月支払額は175,046円。

この差額は31,949円。

年額で考えると383,388円。

500万円に対し利回り計算すると7.66％になります。

そう考えるとアリな投資になりますよね。

対して今の金利で計算すると、13,370円、年額で160,440円。

投資利回りは3.20％。

投資対象は自分ですから、安定商品です。（笑）

3.2％以上の利回りを生み出す方法がないなら、頭金を入れて住宅ローンを組むことをお勧めします。

でも、この利回り以上に期待できる投資商品ってないものでしょうか？

仮に、500万円で投資用不動産を購入したとします。

諸費用で8％かかることを考慮すると、物件価格は463万円。

この価格では区分所有マンションには手が届きませんので築古の戸建てを購入したとしましょう。

その場合の期待表面利回りは12％ほどです。

年額で55.5万円。毎月に直すと46.250円。

固定資産税等の毎年かかる諸費用を除いても4万円以上の収入は確保できそうです。

500万円を頭金として入金しても毎月浮くのは13,000円ほど。

その500万円を別の不動産に投資すれば、毎月4万円の収入が入り、毎月の住宅ローンの支払いを軽減できます。

3,240万円で全額借り入れた時の支払額はいくらでしたっけ？

86,635円でしたよね。

約半分くらいの支払額を、頭金で用意していた500万円が補ってくれるわけです。

しかも住宅ローンは団信（団体信用生命保険）付きでしょ？

万一お亡くなりになってしまった場合はローンがなくなります。

今の団信にはがん診断給付とか3大疾病、8大疾病の診断給付などが付与されていたりします。

万一の場合、支払いのなくなった自宅が残り、なおかつ残された家族のために毎月4万円の家賃収入が残ります。

至れり尽くせりじゃないですか？

あくまで、このシュミレーションは家賃が永続的に入ってくること、入退去がないことを前提に書いていますが、実際には入退去も発生しますし、家賃が下がることもあり得ます。

また、修繕工事が必要になることもあり臨時費用が発生することはあります。

でも、もしその物件を売却した時には、購入時に支払った500万円が消え去るわけではありません。

400万円に値下がりしているか、300万円に値下がりしているかも分かりません。

それでもまとまった一定額は戻ってきます。

極力値下がりしにくい物件さえ選んでいれば、リスクは最大限回避できます。

ぜひ、住宅購入の際の選択肢の一つとしてお考えいただければと思います。