不動産売却で知っておくべき成年後見制度の現実

最近、不動産売却の相談を受けていると、こんな質問をされることが増えてきました。

「父が認知症になってしまったんですが、この家は売れますか？」

ご家族にとっては切実な問題です。

親が高齢になり、施設に入ることになり、実家は空き家になってしまった。

管理も大変だし、固定資産税もかかるし。
できれば売却して施設費用に充てたい。

この流れ自体は、今や珍しい話ではありません。

しかし、ここで多くの方が初めて知ることになります。

「認知症になってしまうと、不動産は簡単に売れなくなる」

という事実を。

不動産売買には「本人の意思」が必要

不動産の売買契約というのは、法律的にとても重要な行為です。

家を売るということは、その人にとって大切な財産を手放すことになります。
そのため法律では、契約をする人に

意思能力があることを求めています。

意思能力とは簡単に言えば

「契約の内容を理解し、自分の判断で意思決定できる状態」のことです。

つまり、

・売るという意味が理解できる
・金額や条件を判断できる
・自分の意思で決断できる

この状態でなければ、契約は成立しないという考え方です。

では、認知症などで判断能力が低下してしまった場合はどうなるのでしょうか。

家族でも勝手に売ることはできない

ここでよくある誤解があります。

「息子だから売れるのでは？」
「長男が代理で売ればいいのでは？」

残念ながら、そうはいきません。

不動産が親名義である以上、たとえ家族であっても
勝手に売却することはできません。

配偶者であっても、子どもであっても、兄弟であっても同じです。

不動産は本人の財産です。

本人の意思が確認できない場合、
法律上その財産を動かすことはできないのです。

そこで登場するのが

成年後見制度

という仕組みです。

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成年後見制度とは何か

成年後見制度とは、認知症や障害などによって判断能力が低下した人の財産を守るための制度です。

家庭裁判所が

成年後見人

を選任し、その人が本人の財産管理を行うことになります。

後見人には

・親族
・弁護士
・司法書士
・社会福祉士

などが選ばれます。

そして後見人は、本人の代わりに契約や財産管理を行うことになります。

これを聞くと、

「それなら家を売れるのでは？」

と思う方も多いでしょう。

しかし、ここにもう一つ大きな壁があります。

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後見人がいても、家はすぐには売れない

成年後見人が選ばれたとしても、
すぐに不動産を売却できるわけではありません。

もしその不動産が

本人が住んでいた自宅（居住用不動産）

である場合、

家庭裁判所の許可

が必要になります。

つまり実際の流れは

後見人の選任
↓
家庭裁判所に売却許可の申立
↓
売却の必要性を審査
↓
許可が出る
↓
売買契約

という手順になります。

この手続きには、
数週間から1か月以上かかることもあります。

不動産取引ではスピードが重要な場面も多いため、
この手続きが原因で

買主が待てずに契約が流れてしまうというケースも少なくありません。

財産を自由に動かせなくなる

成年後見制度が始まると、本人の財産は厳格に管理されます。

銀行口座も後見人が管理することになります。

その結果、

大きな金額を動かす
リフォームをする
投資をする

といった行為は、基本的に難しくなります。

財産を減らす可能性がある行為は、慎重に扱われるからです。

成年後見制度は途中でやめられない

成年後見制度は、

本人が亡くなるまで続きます。

途中で

「もう必要ないからやめたい」

と思っても、原則として終了することはできません。

専門職後見人がつくと費用がかかる

もし後見人に

弁護士
司法書士
社会福祉士

などの専門職が選ばれた場合、
後見人の報酬が発生します。

これは家庭裁判所が決めますが、

月額で
2万円〜6万円程度

になるケースもあります。

そしてこの費用は、

本人の財産から支払われます。

つまり、

亡くなるまで続く可能性のある費用
ということになります。

後見人の変更手続きも容易ではありませんし、
毎月費用がかさんでいく成年後見制度。
これは、最後の手段として捉えておくべきだと理解しておいてください。

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最近は社会福祉士が後見人になることが増えている

家族以外の後見人と言えば、司法書士や弁護士のイメージも強かったのですが、
社会福祉士最近は社会福祉士が選ばれるケースも増えているようです。

「財産管理」から「身上保護」へのシフト

かつての後見制度は「お金を守ること（財産管理）」が主眼でしたが、最近は「どういう生活を送らせてあげたいか（身上保護）」が重視されるようになっています。

• 介護施設の選定や契約
• 入院の手続きやケアプランの確認
• 福祉サービスの調整

これらは法律の知識よりも、福祉現場の経験が豊富な社会福祉士が得意とする分野であるため、家庭裁判所からも信頼され選任されているようです。

独居高齢者の増加

身近に頼れる親族がいない高齢者が増えており、日々の生活支援や見守りをセットで期待されるケースが増えています。

弁護士や司法書士は「事務的な管理」に強いですが、
社会福祉士は「生活の困りごと」に寄り添うイメージが強いため、
自治体や地域包括支援センターからの推薦も多いようです。

お金のトラブルや複雑な不動産があるなら弁護士・司法書士、
生活環境の整備や介護サービスの調整を重視するなら社会福祉士といった、
得意分野による使い分けが進んでいると言えるでしょう。

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「売れない空き家」が増えている

これらの制度を知らないまま、

親が施設に入る
↓
実家が空き家になる
↓
売ろうと思ったら認知症が進んでいた

というケースでは、

売却できない空き家

になってしまうことがあります。

その結果、

固定資産税の支払い
管理費の支払い
建物の老朽化

だけが進んでしまうこともあります。

これは現在、日本全国で起きている問題です。

不動産は「元気なうち」にしか動かせない

少し厳しい言い方になりますが、

不動産は

元気なうちしか動かせない資産

でもあります。

売却する
貸す
建替える
相続対策をする

こうした判断はすべて、

本人の判断能力があるうち

にしかできません。

認知症になってしまうと、
できることは一気に少なくなってしまいます。

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これから増えていく問題

日本はすでに超高齢社会に入っています。

これから

『認知症』・『空き家』・『相続』

この三つは、確実に増えていきます。

不動産は資産である一方、状況によっては

動かせない資産になることもあります。

だからこそ大切なのは、

「まだ元気だから大丈夫」

ではなく、

元気なうちに考えておくことなのかもしれません。

実は、不動産の売却や管理をスムーズに行うための方法は、成年後見制度だけではありません。
家族信託など、元気なうちに準備しておくことで、不動産を自由に動かせる仕組みを作ることも可能です。

認知症になってからではできないことがある。

だからこそ、不動産のことは「元気なうち」に考えておくことが大切なのです。

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