リピートでご指名いただくクライアント企業から、

「空室が多くて困っている。空室対策の提案をして欲しい。」
とご依頼があったのは、2019年12月でした。

築46年の鉄骨造4階建て、33㎡。エレベーターはなく、階段。
リフォーム未実施のお部屋が多く、ベランダのない古いアパートで自転車置き場がなく
アパート前には自転車も散乱していました。

入居者の人数よりも多い自転車が置かれていたのは、最寄り駅から近いので、
通勤や通学でこの駅を使う方々の無法地帯であったのかもしれません。

そうなんです！最寄り駅からは徒歩2分の好立地。

リフォームしていくつかのお部屋が埋まったものの、廊下も暗く何となく陰気が漂う。
大規模修繕の見積を数社に依頼して、提案をしたのが、2020年3月。

老朽化した建物の大部分は残して壁などを塗り替えてカラーバリエーションの塗装をしたりすると

外観の見栄えは改善されるが、果たしてそれだけの投資をしても、満室になるのか疑問が残る。

2019年度にCPM®（IREM認定不動産経営管理士）資格を学んだので、

その知識を活かして〔現状維持か資本改善か？〕
市場分析や家賃分析をしてご提案しました。

先ずは現状の分析。

満室想定家賃は、4.2万×23室＝96.6万円/月　※但し、リフォーム未実施では埋まらない。
空室を全部屋リフォームして満室にすると、想定家賃は、4.6万円×23室＝105.8万円/月。
大規模修繕して満室になると想定家賃は、5.3万円×23室＝121.9万円/月。
解体して、建て替えすると想定家賃は、194万円/月　※1階はテナント貸しをご提案。

建替えすると、現状の家賃と比較した場合、2倍の家賃に増えるわけです。

さらに、現状のまま売却する場合の試算をして、残債や簿価を引いた手残りを提示。
空室が多かったため、利回りは高めに設定しないと売れないので、売り値はどうしても下がってしまう。

一方、市場分析によると、北加賀屋エリアの賃貸率は55％なので、十分に賃貸ニーズはある。
駅から徒歩2分の好立地なので、需要もある。
周辺は、１Kやワンルームが供給過多で、２LDKや３LDKは築古しか無い。

リフォームか？大規模修繕か？建替えか？それとも売却か？の答えとしては、

〔建替えがベスト〕の判断になりました！

ターゲットを明確に、周辺マンションとの差別化を図って、新婚さんやDinksを狙った間取り、

１LDKや２LDKをご提案して家賃設定。

次にオーナーさんからの質問！
　「では？建替えるとすれば、木造か、鉄骨か、RC（鉄筋コンクリート）造か？一体どれが良いの？」
それぞれのメリットデメリットをレポートして、地盤がやや弱そうだったため、RC造をお勧めしました。

次にオーナーさんからのご依頼！
「新築1棟マンションを購入したことはあるが、一から建てるのは初めてなので、どこに頼んだらよいか分からない。」

一級建築士による〔建設コンサルティング〕を提案するものの・・・。
「コンサルティングは、小谷さんが全てやってくれているので、それで十分です。
募集用の図面も確かにこの募集図面はとても良いけれど、それも小谷さんならいつもきっちりと作り込んでくれるので、それに期待しています。
だから、建設コンサルティングは頼まない。むしろ、数社の建設会社にプレゼンしてもらいたい。」
というご意向でした。

～長くなりそうなので、②につづく～

元のアパート