『不動産投資を始めたい人がいる』

こうざっくりした話からお客さまを紹介いただくことが多いのがこの業界です。

私のもとにも、うちのエージェントのもとにもこうしたお話が毎月多数舞い込んできます。

お会いして具体的にお話を聞くと、まだ何も定まっていないケースがほとんどです。

『どんな不動産に投資したいとお考えですか？』

と聞くと

『どんな不動産に投資するのが一番いいですか？』

と返ってきますし

『どのくらいの資金で始める予定ですか？』

と聞くと

『どのくらいの資金から始めることができますか？』

と返ってきます。

でもいいんです。

逆にこの状態からご相談に訪れてきてくれる方の方がありがたいかもしれません。

中には、『ボロ戸建買って始めたいと思っています』とか

『新築ワンルームを勧められましたが、それでいいのかお聞きしたくて』

と具体的に、どちらかのセミナーに行かれた方からのご相談もあります。

一概にボロ戸建がダメだとか、新築区分マンション投資が間違っているとかというお話をするつもりではありません。

過去にその分野でも成功した人たちがいるのも事実でしょうから。

でも、まず一番最初に決めなくてはいけないことがあります。

不動産投資をする目的が何かです！

GOALが分からないのにSTART地点には立てませんよね？

まず自分自身がどこを目指すのか、その目標地点を定めることから始めましょう。

不動産投資をする目的

不動産投資をする目的と一概に言っても、その目的も人それぞれです。

老後の資金を確保するために、〇千万円の純資産を形成したい。

老後の生活資金の足しにするために、毎月〇万円プラスのキャッシュフローを形成したい。

大きく分けたらこの２つですよね！

毎月の安定収支が欲しい人か、売却益も含めた多額の資金を得たい人。

あとは節税目的、相続対策という人もいますが、この場合はまた別に説明するとして、まずは分かりやすいこの２つの目的について説明していきます。

不動産投資の利益には２つあります。

毎月入ってくる収入（家賃等）であるインカムゲインと、売却益のキャピタルゲインです。

年金代わりに毎月〇万円のプラスのキャッシュフローを作ろうとする場合、もちろんここの収支がプラスになる物件を選ばなくてはいけません。

でも、キャピタルゲインを狙う場合、この毎月のインカムゲインがなくても成立するというのが、不動産投資の面白いところです。

株式投資を例えにしてみると、毎年の配当利回りが高い銘柄だが、将来の株価に期待できるかどうかは未知数、毎年の配当利回りは無配当だが将来の株価に期待できる銘柄、無配当だが将来の株価も未知数、毎月の配当もあり将来の株価にも期待、こんな感じでしょうか？

将来の地価の上昇が見込める場合は、毎月のリターンはなくても、もしくは低くても狙い、将来の地価の上昇が未知数の場合は、しっかりとインカムゲインを獲得する、こういう手法が効果的です。

でも、将来を予測することは容易くはありません。

市場動向、経済動向、人口動向などである程度の予測はできたとしても、その答えは確実ではありません。

ですので、不動産投資をギャンブルにしないためにも毎月の収支についてしっかりと考えていく必要があるのですよね。

不動産投資を投機にしない

『投資』と『投機』

この違いについて分かりますか？

投資は、将来の収益を期待して、資金を支出することをいいます。

中長期のスパンで考え収益（インカムゲイン、キャピタルゲイン）を得ることを目的とした経済活動のことを投資と呼びます。

方や、投機は将来の価格変動を予想して、現在の価格との差額を利得する目的で行われる売買行為のことで、短期的な価格変動（値動き）に着目して、短期的な利鞘（キャピタルゲイン）の獲得を主な目的としたハイリスク・ハイリターンの取引のことをいいます。

不動産は急激に価格が変動することは少ない商品と言われていますので、基本的には投機には向いていません。

昨今値上がりしたと言われる日本の不動産価格ですが、このようなグラフで推移しています。

不動産投資をする場合、長期的な視点で物事を考えていく、このことの重要性を少し理解していただけたでしょうか？

それにしても、参考程度に出したグラフですがここ１０年で大きく大阪市内のマンション価格は上昇しています。

㎡単価でみると、約65％も上昇していることになっています。

平均価格は㎡数に関係なく、部屋の価格なので㎡単価、こちらの指標の方が目安としたら分かりやすいですよね。

3,000万円の投資に対してリターンは4,950万円、でかいですね～

これこそが不動産投資の醍醐味と言いたいところですが、ちょうどこの10年前、相続対策のタワーマンション購入ブーム、これが一息ついた時期でしたからまだ安かった時期だったのですよね。

安い時期に買い、高い時期に買う、これが適宜にできれば最強なのですが、いつでもそうできるわけではありませんので、あくまで参考程度にとどめてください。

長期的視点で不動産投資を考えていくには

長期視点で不動産投資を考えていくためには、まず長期間保有して続けることを前提に考えていく必要があります。

自分が保有している間だけよければいい、手放した後にその不動産がどうなってもいい、この考え方は危険です。

私も長年この仕事に従事していますが、長期間メンテナンスを放置していたため建物が傷んでしまい雨漏れや外壁が滑落しているようなマンションも存在しました。

こうなると、次の購入者もなかなか現れませんし、購入物件に対し金融機関の融資付けにも苦労します。

雨漏れするくらい放置していた物件でしたら、共有部分も手入れがされていないケースも多いので、どうしても空室も目立つようになっていきます。

そうなると、毎月の収入も減りますし、売却額も下がります。

インカムゲインもキャピタルゲインも下がる、つまり資産価値が下がっていることに気付かなければいけません。

外壁塗装、屋上防水などは定期的に行う必要があります。

分譲マンションであれば、毎月支払っている修繕積立金、この中から管理組合、管理会社が話し合い外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕工事を行いますが、自分が保有している一棟賃貸マンション、アパートの場合、この修繕積立金を分離管理している方はあまりお見受けしません。

分離管理まではしないにしても、ある一定期間ごとに補修工事を行う必要があることは知っておきましょう。

そこで重要になるのがPM（プロパティマネージメント）の存在です。

日本の場合でも賃貸管理会社がこのPMの役割を担う立場ではあるのですが、実際にその役割を果たすことができている会社ばかりではありません。

いまだに、入居者からのクレーム対応（私たちはサービスリクエストと呼んでいます）、家賃督促、原状回復工事だけを管理会社の仕事と思っている会社も少なくありませんので。

米国では、PMの仕事はとても重要な仕事だと位置づけられており、PM会社はその物件の管理だけでなく、資産価値の向上までを任務として活動しています。

キャッシュフローの管理を行うためには、オーナー様がどの金融機関からいくらの金利で資金調達しているか、また投資額に対し十分なリターンが得れているかの分析も必要になってきます。

収入の管理だけでなく、支出の管理、資産価値を向上させるための資本的支出（外壁や共用部分の改良工事等）の提案、このあたりの業務も求められているわけです。

どうせ管理を任せるなら、こうした専門知識を持ち合わしている専門家に依頼したいと思いませんか？

RE/MAX L-styleにはIREM認定の米国資格、CPM®（Certified Property Manager®）保有のエージェントが2023年11月現在で3名在籍しています。

2023年度はさらに2名が受講中です。

この資格は、賃貸経営管理（プロパティマネジメント）において、高い倫理観と高度な専門性を持つと認められた個人のみに与えられる称号で、世界44ヶ国における不動産経営管理士の資格となっています。

不動産投資で物件購入された際にはぜひご相談ください。

ということで、かなり長文になってきたので今回はこれで一旦打ち止めとします。

次回も同じテーマで近日中に書きます！

お楽しみに！