確定申告の時に感じる「違和感」

毎年2月から3月。
投資家のもとに届く税務署からの通知、あるいは税理士から送られてくる確定申告書の控え。

そこで多くの方が、こんな感覚を覚えます。

「思ったより税金が高い…」
「家賃は変わってないのに、手残りが減ってる？」

もしあなたが築13年〜17年前後のワンルームマンションを所有しているなら、
その違和感は偶然ではありません。

それは、あなたの不動産投資が“最大の分岐点”を迎えているサインかもしれません。

ワンルームマンション投資を始めたとき、多くの方はこう思っていたはずです。

「老後の備えになればいい」
「節税にもなると聞いた」
「家賃が入ってくるなら安心だ」

そして実際、最初の数年間は大きな不満もなく、
確定申告でも減価償却が効いて税金も抑えられるし“なんとなく順調”。

でも、ある年を境に、少しずつ違和感が出てきます。

多くのオーナーは気づかないまま、この分岐点を通過し、
そして数年後、「なぜこんな投資をしてしまったんだろう」と後悔することになります。

この先に待っているのは、
“買う前にはほとんど説明されなかった現実”です。

不動産投資の成否は、
買った瞬間ではなく、「出口をどう設計したか」で決まります。

これは、ワンルーム投資の
「減価償却が終わった後」の話です。

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ワンルーム投資の正体は「減価償却ゲーム」

ワンルーム投資が「節税になる」と言われてきた最大の理由。

それは家賃収入ではありません。
減価償却です。

しかも重要なのは、建物が税務上こう分解されている点なのです。

・建物本体（RC造）：耐用年数47年
・建物附属設備（給排水・電気・空調など）：耐用年数15年

多くの新築ワンルームでは、

物件価格から、建物価格と土地価格に、さらに建物価格（例えば）2,000万円のうち
20～30％ほどを「設備」に振り分けています。

なぜか。

付属設備は、最長15年で一気に償却できるからです。

つまり最初の15年間は、

・帳簿上は赤字
・現金は黒字（マイナスの場合もありますけど）

という“魔法の状態”を作れる。

ここがワンルーム投資の本質です。

中にはもっと細かく償却資産を分け、より多くの減価償却をしているケースもありますよね？

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15年目に訪れる「デッドクロス」という現実

問題は、その魔法が必ず終わることです。

最初の数年はこう感じていたはずです。

✔税金が下がっている
✔キャッシュフローも悪くない
✔思ったより手間がかからないし、順調

ところが、15年前後を境に状況が変わります。

15年経過すると、

建物附属設備の償却はゼロ。

その瞬間から、

✔ 所得が跳ね上がる
✔ 税金が増える
✔ キャッシュフローが悪化する

投資の世界で言う、デッドクロスの入口です。

通帳残高は変わらないのに、
納税額だけが増える。

実際、L-Styleに相談に来られる方の多くが、

「黒字なのに苦しい」
「なんとなく不安」

という状態で来られます。

これは気のせいではありません。
構造的に詰み始めているだけです。

なぜならそれは、

建物附属設備の減価償却が終わるからです。

これまで年間数十万円あった“帳簿上の経費”が消えるタイミングがこの時期なんです。

「現金は増えていないのに、税金だけ増える」ことになります。

この状態に入ると、投資効率は一気に悪化します。

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完済すれば楽になる？それは幻想です

ここで多くの方が考えます。

「ローンが終われば大丈夫だろう」

しかし現実は逆なんですよね。

完済後は、

・減価償却なし
・修繕費増加
・税金負担が増える（所得に不動産所得が乗っかってしまいます）

つまり、

“ただの築古ワンルームオーナー”

になります。

しかもこの頃には、

• エアコン
• 給湯器
• 水回り
• 管理費
• 修繕積立金

すべてが一斉に重くのしかかることになります。

節税もなく、値上がりも期待できず、
残るのは「空室の恐怖」と「増えた税金への対策」。

これが負動産化です。

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本当の利益は「税率の差」で決まる

① 高税率で経費を使い、低税率で利益確定する

ここが一番大事なポイントです。

あなたはこれまで、

おそらくですが、給与所得（最大40〜50％ゾーン）と損益通算しながら
所得税40〜50％の世界で減価償却という経費を使ってきました。

一方、売却時の長期譲渡所得税は約20％。

つまり、

高い税率で節税し、低い税率で出口を迎える

これこそが、
ワンルーム投資の実質利益になるのです。

償却を使い切った後に持ち続けることは、
このアドバンテージを自ら捨てていく行為なのです。

② 修繕リスクが一気に現実化するタイミング

築15年前後は、

✔給湯器
✔エアコン
✔キッチンやお風呂などの水回り設備

など、専有部の設備が次々と寿命を迎えます。

さらに共用部では大規模修繕。

修繕積立金の増額も重なるタイミングかもしれません。

しかも、修繕積立金がしっかりと増額してくれているマンションならまだいい方です。

増額のないまま15年目を迎えている。これはかなり危険信号です。大規模修繕を計画的にできないマンションの価値はここから恐ろしいほど下がっていくのです。

「償却が消える」
「修繕が始まる」

このダブルパンチが、収支を直撃します。

③ 帳簿価額と市場価格のズレが、将来の税金爆弾になる

減価償却が進むほど、帳簿上の建物価値は下がります。

でも市場価格は必ずしも下がらない。今は上がっている相場ですから、まさにこの状況です。

このズレが大きくなるほど、

売却時の“帳簿上の利益”が膨らみ、
課税額も増えていく。

先延ばしにすればするほど、
出口は重たくなります。

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プロは「出口」から逆算して買う

不動産投資で成功している人は、

1つの物件に執着しません。

償却メリットを使い切ったら、

✔売却
✔キャッシュ化
✔次の投資へ

淡々と入れ替えていきます。

これは感情の話ではなく、資金効率の話でもあります。

元々の目的は何でしたか？節税？減価償却？その目的を終えたら、その物件の役目も終わりなのです。

資産を伸ばしている投資家に共通するのは、

・償却が終わる前に売る
・次の償却物件へ入れ替える
・常に“若い減価償却”を持つ

というルール。

一つの物件に執着しません。

不動産を「所有」しているのではなく、
循環させているのです。

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REMAX L-Styleはただの“売買屋”ではありません

私たちが最初に見るのは、
物件ではなく確定申告書です。

そこから、

・償却残
・簿価
・譲渡益予測
・将来税額
・修繕リスク

をすべて可視化します。

その上で、

「まだ持つべき」
「そろそろ出口」
「今がベスト」

を一緒に判断します。

売らせたい会社ではなく、
損を止める会社でありたい。

それがREMAX L-Styleの立ち位置です。

現場で多くのオーナーさんを見てきて、
共通するサインがあります。

✔減価償却額が急に減った
✔税金が増えた
✔キャッシュフローが細ってきた
✔修繕の話が出始めた

このどれかに当てはまるなら、
それは

“売却を検討し始めるべき合図”です。

価格がピークかどうかよりも、
税務フェーズが変わったかどうか。

実はこのタイミングが売却を考える一番のタイミングだったりするわけです。

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あなたの不動産は、まだ“あなたを助けてくれていますか？”

投資用の不動産は、所有することが目的ではありません。

あなたの人生を支えるための
“道具”であり”武器”なのです。

もし今、

税金という形で
その道具があなたを助けていないのなら。

それは、

手放すタイミングが近づいているサイン

かもしれません。

今年の確定申告が終わったら、
一度その数字を見直してみてください。

✔減価償却。
✔残債。
✔将来の修繕。

感情ではなく、数字で。

もし必要なら、
一緒に整理します。

あなたのこれまでの投資を、
「失敗」ではなく
「戦略的成功」で終わらせましょう。

もし今お持ちのワンルームについて、

・減価償却がいつ終わるのか
・売ったらいくら残るのか
・このまま持つとどうなるのか

気になる方は、数字ベースで一緒に整理できます。
営業目的ではなく「現状把握」だけでも大丈夫です。

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