RE/MAX L-styleでは、収益用不動産の仲介もメインの仕事の一つとなっています。
収益用不動産を売却する時、購入する時、まず最初の指標となるのが【利回り】です。
ポータルサイトでもよく目にするこの利回り、
この数字は【表面利回り】といって、毎月の家賃×12か月分＝想定年間収入
この想定年間収入を物件価格で割ったものを表面利回りといいます。
『この築年数、この間取りなら表面利回りは〇％欲しいよね』
こういう考え方で、購入すべきか購入を見送るべきかをまず判断します。
この数字、当然高い方がいいですよね？
高ければ高いほど購入意欲は高まります。
でも、購入する時の判断って当然これだけではありません。
この今の家賃が適正価格なのかどうか？
設備の故障や入居者とのトラブル、マンション全体にも問題がないかなど様々な要素の検証が必要です。
マンションには相場というものがあり、同マンションで同じ間取りの部屋がいくらで売れているか？
いくらの利回りで売れているか？
売却事例が多ければ多いほど、相場観が完成されやすくなります。
仮に同じマンション、同じ間取り、価格も同じ750万円。
同時に売りに出されている部屋が2室ある。
A号室は賃貸中で、その家賃は5万円。
B号室は家賃6万円。
先ほどと同じように表面利回りを算出すると、A号室の方は8.0％、B号室の方は9.6％となります。
当然真っ先に売れる方はB号室、ってことになるのですが、そもそもA号室の方もこの価格で売れるなら
『表面利回り8％で売れるマンション』
ということになりませんか？
B号室の方も表面利回り8％で売れたとしたら売却価格はいくらになると思います？
年間想定賃料72万円÷８％、なんと900万円。。。。
家賃1万円/月の差が、150万円もの価格差へと発展することもあります。
実際には、
その家賃6万円の入居者がいつから入居しているのか？
退去のリスクはないのか？
エアコン、給湯器など設備の故障は発生していないのか？
などの要素も絡み合いますのでそんな単純な話ではないのですが、そんなこともあり得るのです。
逆に相場より少し安く貸しすぎたC号室（家賃45,000円）があるとします。
その場合投資家の目線とすれば、
『B号室は家賃5万円/月で750万円で売れた。表面利回りは8％だった。』
『家賃4.5万円として表面利回りを計算すると、7.2％になる。それなら表面利回り8％で引き直して、価格を675万円で交渉しよう。』
そんな考え方にもなり得るのです。
その際の価格差は、75万円。
毎月の家賃を5千円下げるだけで、75万円も売却の際に損をしてしまうことになります。
賃貸付けの際のリーシング、これがとても重要だということに気付いていただけたでしょうか？
私は若いころ、賃貸仲介の会社で7年間営業をしてきました。
少しでも高く家賃を取る方法、もちろん入居者を騙して高い賃料で貸すというのではなく、どうすれば相場より高い賃料でもこのマンションを選んでもらえるのか？
そういうことばかり考えて営業していました。
入居時にかかる初期費用を安くすれば借りやすくなるので入居率も上がる。
今ならネット無料、宅配ボックス設置などで付加価値をつける。
外国人など他の家主さんが敬遠する入居者層でも快く引き受ける。
ペット飼育OKにするなど、ちょっとしたテクニカルな部分で賃料の引き上げが可能です。
安くしないと誰も買わない、借りない、そんな時代はとっくに終わっているのです。
購入物件の相談だけでなく、リフォーム・リーシングを含めたご相談ができるのはエージェント制がある当社ならではではないでしょうか？
うちには、投資用不動産の投資分析ができるエージェント、賃貸管理のプロフェッショナル、リフォームや清掃業で生計を立てているもの、長年賃貸営業を経験してきた様々なプロフェッショナルがいます。
それぞれが得意分野を活かし、チームとして一人のお客様のために一丸となり活動しています。
『売るだけ』、『貸すだけ』の時代はもう終わりました。
買った後も継続した家賃収入を維持するためにできること、これを提案していくことによりまた新たな新規物件購入へとつながるわけですから、喜んでお手伝いをさせていただきます。
最初の不動産購入が最後の不動産購入にしないために。
最初の不動産購入が成功への第一歩となるために、精一杯お手伝いいたしますのでお気軽にご相談ください。
こんな時世ですから、Zoomなどのリモート相談も受け付けております。
詳細は当社ホームページをご覧になり、お問い合わせください。
不動産の有料相談も受け付けておりますが、各エージェントに個別相談するのは無料で対応しています。
その際には、どのエージェントに依頼するかご指名くださいね。
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みなさまとご縁がありますように。
