知っておきたい「私道」と「道路種別」

不動産広告で目にする「私道負担あり」や「セットバック」という言葉。これらは、その土地の価値を左右する非常に重要な項目です。

管理者が国や自治体なら「公道」、個人や法人の場合は「私道」となりますが、不動産取引において最も重要なのは、「建築基準法上のどの分類に該当するか」を確認することです。

※「道路法」上の道路と「建築基準法」上の道路は定義が異なるため、混同しないよう注意が必要です

現在、建築基準法で定められている代表的な道路の種類はこんな感じです。

１）42条1項1号道路（公道）

道路法による道路（国道、県道、市町村道など）で、幅員が4メートル以上のもの。分かりやすいイメージでいうと、国道などの大通りなどの場合がこれに当てはまります。

２）42条1項2号道路（開発道路）

都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づき、開発行為によって築造された幅員4メートル以上の道路。

３）42条1項3号道路（既存道路）

建築基準法が施行された（またはその区域が指定された）際、既に存在していた幅員4メートル以上の道路。

４）42条1項4号道路（計画道路）

道路法や都市計画法などに基づき、2年以内に新設・変更される予定のものとして、特定行政庁が指定した幅員4メートル以上の道路。いわゆる計画道路っていうやつです。

敷地が計画道路にかかっている場合、その部分は将来収用されることになります。またその部分に関しては、取り壊し可能な建造物のみしか建築できないので注意が必要です。

５）42条1項5号道路（位置指定道路）

土地を建築敷地として利用するために、法人などが築造した道で、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。 分譲地などで多く見られますが、道路部分の所有者が第三者の場合、給排水管の引き込みにあたって「掘削承諾書」が必要になるケースがあります。

この場合なら位置指定道路の全体を１/８づつ共有しているケースが多いかも。古いタイプの分譲地では、分譲した不動産会社の所有になっているものもありますが、その場合水道、ガスなどの引き込みをやり直す場合、その不動産会社の承諾が必要になり、許諾料を請求されるケースもありますし、すでにその不動産会社が存在しない場合もありますので注意が必要です。

６）42条2項道路

幅員が4メートル未満（指定区域では6メートル）の道で、建築基準法の施行時に既に建物が立ち並んでいたもの。 この道路に面している場合、建物の建築時には道路の中心線から2メートルの後退（セットバック）が必要です。セットバックした部分は、建築確認上の敷地面積には算入できません。

上記の図のような場合、道路の中心線がどこにあるのかを判別する必要があります。前面道路3ｍなので、中心線から2ｍ、ということは単純に50ｃｍセットバックね！って思っていても、そうでない場合も‥

一方後退で、こちら側のみが1ｍセットバックしなければいけないこともありますし、角地の場合はもっとひどいセットバックのケースもあります。

このような土地の場合ですと、満足のいく建物が建てれないケースが大半です。これに道路斜線制限（※これはまた別の機会に詳しく説明したいと思います）などもかかると‥

なので、道路の調査は不動産購入にあたってとても大切な調査なのです。

実務的なお話をすると、中心線がどこにあり、後退位置がどこにあるかは、該当する敷地の並びに比較的新しい建築物があるかないかをまず確認します。

そして、その該当敷地の建築概要書や地積測量図などを確認します。そこには、前面道路が表記されており、建築された建物がある敷地との位置関係なども書かれています。そのため、前面道路から何cmセットバックされているのかを発見することができます。

ほかにもいくつか道路種類もありますが、ほとんど見ないのでここでは省略しますが、こうしたいくつかの道路種別に該当する道路が、建築基準法上の道路ということになり、それら建築基準法上の道路に面していない土地は原則再建築不可という土地になります。

また、これらの建築基準法上の道路に２ｍ以上接していることも条件になります。前面道路の種類と、前面道路に面している間口、これが重要なポイントになるので、土地を選ぶ際には、この2つは必ずチェックするようにしましょう。

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土地を選ぶ際の必須チェック事項

土地を購入・投資する際は、以下の2点を必ず確認してください。

前面道路の種別と接道幅

建築基準法上の道路に「2メートル以上」接していることが、建物を建てるための必須条件です。共同住宅（マンションやアパートなど）の場合は、４ｍ以上接道していることが要件になります。

セットバック・隅切りの有無

2項道路や角地の場合、セットバックや隅切りによって有効な敷地面積が減少します。残った面積で希望の建物が建築可能かを確認する必要があります。

正確な情報の確認方法

道路の種別は、各自治体の建築指導課などの窓口、あるいは一部自治体が提供している「指定道路図」のオンライン閲覧システムで確認することができます。

不確実な判断は避け、必ず役所の窓口で「建築基準法上の道路種別」を特定した上で、検討を進めることが大切です。

不動産購入において、道路の調査はリスク回避の基本です。正確な情報を把握した上で判断を行うようお気を付けください。

危険信号を見落とすな「不自然な未建築エリア」に潜むリスク

最後に注意したいのが、「築40年以上経過しているのに、周囲で一軒も建て替えが行われていない私道」のケースです。

このような場所では、法的な接道要件を満たしていても、以下のような「実務上の障害」が潜んでいることが少なくありません。

掘削同意が得られない

水道管やガス管の新設・交換には、私道所有者の「掘削同意」が必要です。所有者が不明であったり、同意を拒否されたりする場合、インフラ整備ができず、事実上再建築が不可能になります。

通行・工事の妨害

工事車両の通行に厳しい制限を課したり、通行同意を出さないことで工事を物理的に阻害する近隣住民が存在するケースがあります。

承諾料の過大な要求

建替えにあたり、法外な承諾料（ハンコ代）を要求されるトラブルも現実に起こっています。

周囲で建替えが進んでいない理由は、こうした「人間関係のトラブル」や「権利関係の複雑さ」に起因していることが多いため、現地調査や近隣へのヒアリングは欠かせないのです。

このような判断が難しい土地選び、自分自身でジャッジするにはあまりにも難しすぎませんか？

そうなんです。買ったのはいいけど思った通りの建物が建てれないので、やはり売りたい。そうならないためにも、専門家へ相談することをお勧めいたします。

もちろん、相談先はRE/MAX L-Styleへ。ご相談お待ちしております。