長年不動産の仕事をしていて、多くの人から相談を受けていると、時々こんな相談を受けます。

「実は、住宅ローンで買ったマンションを賃貸に出しているんです。」

少し申し訳なさそうに、あるいは不安そうに話される方が多いです。

理由はシンプルです。

住宅ローンは本来、
自分が住むための住宅を購入するためのローンだからです。

つまり、

投資目的や賃貸運用のために使うことは、原則として認められていません。

しかし現実の世界では、この問題は思っている以上に多く存在しています。

今日は、このテーマについて

• なぜこの問題が起きるのか
• 何が問題なのか
• どんな選択肢があるのか

そして最近聞いた、
一つの興味深い解決方法について書いてみたいと思います。

もし同じ状況で悩んでいる方がいれば、
何かの参考になれば幸いです。

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住宅ローンは「自分が住む」ことが前提

まず基本的なことから整理しておきます。

住宅ローンというのは、

自己居住用の住宅

を購入するためのローンです。

つまり、

• 自分が住む
• 家族が住む

という前提で融資を受けて購入しています。

そのため、ほぼすべての住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）において、
「自己居住用であること」という文面が入っています。

これがあるため、

住宅ローンで購入した物件を
賃貸に出してしまうと契約違反になってしまうのです。

なぜ「自己居住用」の文面が入っているのか

住宅ローンは、銀行にとって「個人の生活を支援する」という公共性の高い側面があるため、投資用ローン（不動産投資ローン）に比べて金利が圧倒的に低く優遇されています。

銀行側からすれば、「安い金利で貸すのは、あくまであなたがそこに住むからですよ」という前提条件があるわけです。

そのため、契約書には必ず以下のような趣旨の文言が含まれます。

• 資金使途の限定： 「本借入金は、借入人本人が居住するための住宅購入資金に充てるものとする」
• 届出義務： 「居住実態に変更があった場合は、直ちに銀行に届け出ること」

違反した場合の条項（期限の利益の喪失）

もし、自分が住まずに他人に貸し出したり（無断賃貸）、転売目的で購入したことが発覚した場合、「期限の利益の喪失」という条項が適用されます。

簡単に言うと、「分割払いでいいよという権利を失う」ということです。

その結果、以下のような厳しい措置が取られます。

措置	内容
一括返済の請求	残債（数千万円単位）をすべて即座に返すよう求められます。
金利の引き上げ	投資用ローンの金利（通常2〜4%程度）へ遡って変更・追徴されることがあります。
強制競売	返済できない場合、物件が差し押さえられ、競売にかけられます。

でも、言わなければ「バレないのでは？」

最近は銀行側のチェックも厳しくなっています。

• 郵便物の不達： 銀行からの重要書類が「転居先不明」で戻ってくると即調査が入ります。
• 住民票の確認： 定期的に住民票の提示を求められるケースがあります。
• 近隣からの通報： 稀ですが、管理組合や近隣住民の動きから発覚することもあります。

転勤などのやむを得ない事情で住めなくなる場合は、事前に銀行に相談すれば、一時的な賃貸を認めてくれたり、住宅ローンのまま猶予してくれたりするケースがほとんどです。黙って貸すのが一番のリスクなのです。

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それでも賃貸に出してしまう理由

ではなぜ、このように勝手に賃貸に貸し出してしまうようなことが起きるのでしょうか？

多くの場合、
最初から賃貸目的だったわけではなかったりします。

例えばこんなケースです。

• 転勤になった
• 一人暮らしの時にマンションを買っていたが、結婚して引っ越した
• 離婚した
• 実家に戻ることになった
• 住み替えをした

つまり、

人生の変化によって、住む予定だった家に住めなくなってしまうこともあるのです。

そのときに出てくる選択肢がまず、

「空き家にしておく」
「売却する」
「貸す」

この三つです。

でも、
「空けておくのはもったいない」
「今売却しても、損してしまうかもしれない」
➡「貸してしまおう」

この流れになってしまう気持ちはよく分かります。

でもここで、前章の【違反した場合の条項（期限の利益の喪失）】を思い出してほしいのです。

売却したくないという心理

実際には

「貸す」

という選択をしてしまう人が多いのです。

理由はシンプルです。

売却すると

• 残債が残る可能性
• 売却損
• 仲介手数料もかかる
• 利益が出たら出たで、税金がかかる

などの問題があるからです。

さらに、

「いつか戻るかもしれない」

という気持ちもあります。

不動産屋さんに相談したら、安易に
「貸しましょう！」
「〇〇万円でも貸せますよ！」
って、同調される。
しかも、貸した場合のリスクなんて教えてくれなかった。

その結果、

住宅ローンのまま賃貸に出してしまうケースが生まれてしまうのです。

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銀行との契約上の問題

さっきも書きましたが、

ここで問題になるのが、住宅ローンの契約です。

住宅ローンには

期限の利益喪失条項というものがあります。

簡単に言うと、

契約違反があった場合、
銀行はローンの残りを

一括返済

で、請求することができるという条項です。

もちろん、実際にはすぐにそのような事態になるケースばかりではありません。

しかし、

契約上のリスク

があることは事実なのです。

本来なら、
貸したいという相談を受けた不動産会社の担当さんが、
「貸す前に、まず銀行に相談にいってください」
と一言言ってあげれば、このリスクを負うことがなく
賃貸できたかもしれないのです。

銀行が賃貸を認めてくれる主なケース

「本人の意思に関わらず、住み続けることが困難になった場合」が対象になります。

• 転勤（国内・海外）： 最も多いケースです。命令により一定期間家を離れる必要がある場合。
• 親の介護： 実家に戻って介護をする必要が生じた場合。
• 病気・療養： 通院や入院、または療養のために生活環境を変えざるを得ない場合。
• 離婚・死別： 家族構成が変わり、一人でローンを払い続けることが難しく、かつその家に住み続けることが合理的でない場合（※銀行により判断が分かれます）。

相談した際の銀行の対応

相談したからといって、すべてが以前と同じ条件で済むわけではありません。

一般的に以下のいずれかの対応となります。

• 住宅ローンのまま継続（最も有利）： 転勤期間中（例：3年〜5年など）に限って、金利据え置きで賃貸を許可してくれるケースです。大手銀行に比較的多い対応です。
• 金利の上乗せ： 賃貸に出して収益を得ることを考慮し、住宅ローン金利に「+0.5%〜1.0%」程度の金利を上乗せして継続してくれるケース。
• 投資用ローンへの借り換え： 「もう戻ってくる予定がない」などの場合は、住宅ローンから「不動産投資ローン（アパートローン）」へ切り替えを求められます。金利は2%〜4%程度まで上がることが一般的です。

今日お話しているこの話は、決して珍しい話ではありません。

むしろ、

「実は貸しているんです」

という話は、時々耳にします。

しかし多くの場合、

その状態はグレーな状態のまま続いていることが多いのです。

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解決方法

この状況からのこれまでの解決方法は、主に次の4つでした。

１．売却する

２．賃借人が出たあと、再び住む

３．銀行に相談する

４．そのままの状態で放置しておく

ただし現実的には、

銀行に相談すると
すでに、契約違反をしているため

「住宅ローンの条件に抵触している」

と言われる可能性があり、相談しにくいと感じる人も多いようです。

そのため、多くの場合、売却という選択肢かそのまま放置しておくという選択肢を選ぶことになります。

新しい解決方法

そんな中で、最近ある銀行の担当者と話していて
興味深い話を聞きました。

それは

住宅ローンを投資用ローンへ切り替える

ということを積極的に行っているということです。

つまり、

現在の状況に合わせて

ローンの性質を変更するという考え方です。

住宅ローン
↓
投資用ローン

に変更することで、

賃貸運用を前提としたローンに切り替える。

その銀行側にとっては、安定して支払っていた顧客の借入を獲得できる。
しかも、住宅ローンよりは高金利を取れる。

お客様側からすると、

これにより、契約上の問題を整理でき、不安を解消できる。

まさにWin-Winの解決策であることは間違いありません。

しかも、その物件の担保評価は今の市場価格でしてくれるという話でしたので、
借換えの審査を受けることのメリットは十分にあるように思えます。

全てのケースで可能ではない

ただしここで重要なことがあります。

この方法は

すべてのケースで可能というわけではありません。

• 物件
• 借入状況
• 返済状況
• 収入
• 銀行

などによって条件は変わります。

そのため、

必ずしも誰でもできる方法ではありません。

しかし、これまで

「売却しかない」

と思われていた状況に対して、

別の選択肢が存在する可能性

があるという点は、とても興味深い話だと思いました。

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問題を隠すのではなく整理する

今日のこの話のポイントは、

違反を隠すことではありません。

むしろ、

状況を整理することです。

もし現在、

住宅ローンの物件を賃貸に出している場合、

一度専門家や金融機関に相談してみることで、

状況を整理する方法が見つかるかもしれません。

不動産には様々な事情がある

不動産は、

人生と深く関係しています。

転勤
結婚
離婚
相続

様々な事情によって、当初の計画通りにいかないこともあります。

そのときに大切なのは、問題を抱え込むことではなく、

頭の中でしっかりと整理することなのだと思います。

今の自分にとって、
何が最適か、
今後の自分のライフプランにとって、
今何をすべきなのかということです。

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最初から賃貸に貸し出してしまっているケース

ここで一つ、実は今日このテーマを書きたくなったきっかけの話を最後に。

先日、ある相談がありました。

「家を買いたいんですけど、投資用物件のローンがあるんです。これって問題になりますか？」

投資用物件の収支、申告状況、そしてその物件の担保価値、
それによりますね。
とお答えしたのですが、

よくよく聞いてみると、
それは投資用物件のローンではなく、
投資用物件として取得する物件を、
住宅ローンで借り、
すぐに賃貸に貸し出していたそうです。

不動産会社には、
ローンを借りたあと、見に来ることはないので大丈夫。
低金利、35年払いなので、
毎月、いくらいくら残ります。
こんな説明を受けて、購入していたようです。

もちろん、虚偽の説明をして不動産を売りつけたその不動産会社が悪いのは間違いありません。

でも購入してしまった人にも落ち度がないわけではありません。
銀行側からすると、それは契約違反であり
一括返済の対象でもあります。

次の住宅ローンを組むのにも、
購入してすぐに住民票がその物件から、
違う住所地に移動していること、
すでに住宅ローンとしての借り入れがあること、
また新たに家を購入する理由、
それらを明確に示すことが出来なければ
次の住宅ローンを組むことができません。

このような場合でも、
先ほどの住宅ローンから投資用ローンへの切り替えをし、
新たな住宅ローンの借入れができる可能性もあります。

不動産は間違った物件を買ってしまったり、
間違った買い方をしてしまうと
人生が詰んでしまう可能性もあるのです。

でも、やってしまったことは元には戻りません。

そこからどうリカバリーするか、それは誰に相談するかによって大きく変わります。

私たちREMAX L-Styleのエージェントは、長年不動産に関わってきたベテランエージェントも多数いますし、お客様の悩み事解決を得意としています。

最後に

もし

• 住宅ローンのまま賃貸に出している
• 将来どうすればいいか悩んでいる
• 売却するか迷っている

という方がいれば、

一度状況を整理することをおすすめします。

不動産には、
思っているよりも多くの選択肢があります。

知らないだけで、
解決方法が見つかることもあります。

この記事が、
同じように悩んでいる方の

小さなヒント

になれば嬉しく思います。

困ったときは、REMAX L-Styleのエージェントにご相談ください。

きっとお力になれるはずです