住宅ローンで投資用物件を買って後悔しているあなたへ──まだ間に合う「現実的な出口戦略」
以前、こんなBlog記事を書きました。その時も結構反響はあったのですが、今回別の角度の相談もたくさんあったので、もう少し掘り起こした話をしていきたいと思います。
住宅ローンは「本人が自己居住するための家に貸すためのローン」です。
だからこその、超長期、超低金利で多額の資金を借り入れることが可能になっています。
その超長期、超低金利を利用して、その利点を投資用に活かせないか、そんなことを考えた人は少なくないのではないでしょうか。
しかし、それはダメです。できるケースは、以前のBlog記事をご覧いただき参考にしてください。
ところで、別の角度の相談って何か気になりますよね？
それは、
住宅ローンで買った物件を、すでに他人に貸していた人からの相談です。
「住宅ローンは長期のローンが組めるし、何より金利が安いから」
「購入した後は、銀行がその物件を見に来ることなんかないですから」
そう営業マンにそそのかされて、
自分も不労所得が得れるのではという甘い誘惑に乗っかってしまい、後悔しているという人からの相談でした。
発覚した理由は一つではありません。
目次
どんなケースで銀行に発覚するか？
① 住民票・郵便物から
これが一番多いケースかもしれません。
銀行からの郵便が
✔宛先不明で戻る
✔転送されている
これで
「本人住んでないぞ？」って内部チェックが入ってしまう。
特に銀行からの重要書類が受取人不在で返信された時に発覚してしまうことは少なくありません。
中には、固定資産税の滞納で差押えが入りバレるケースも‥
② 賃貸募集サイトから
いったん怪しいなと思われれば銀行側もチェックします。
SUUMO・HOME’S・at home 等は
金融機関も普通にチェックしますし、マンションの場合は物件名＋号室で検索したらすぐに発見されてしまいます。
しかもこれからの時代は、一度登録すればAIが自動的に巡回できるように手を打っておくってことも考えられますよね？
③ 近隣住民や仲介会社からの通報
地味に多いケースです。
✔知らない人が出入りしてる
✔表札変わった
✔騒音トラブル
これで管理会社だけでなく銀行にも話が行くことも。
人は思った以上に見てるんですよね。賃貸管理を別の会社に変えた瞬間に通報されるってこともあるかも？
④ 確定申告でバレる
こうなると、何が正しいのか分からなくなりますが、
家賃収入を申告
↓
税務署データ
↓
金融機関照会
もし住宅ローン控除を受けているなら、その時点でOUTです。住んでもないのに住宅ローン控除を受けるのは不正受給です。
申告したらバレるから申告しない。これもOUTなんですよね。所得を隠していることになりますので‥
⑤ 金利見直し・借換時
本人が銀行に行った瞬間バレるパターン。
勤務実態が変わったり、収入が下がった時に金融機関に相談にいき
✔借換相談
✔支払猶予
✔条件変更
その時に
「今お住まいですか？」で詰んでしまいます‥
⑥ 離婚・相続・トラブル
意外と多いのもこのケースです。
✔離婚調停
✔相続協議
✔共有者との揉め事
第三者が関与した瞬間に表に出る。弱みをもっているといけませんね‥
発覚する時は「偶然」ではありません。
必ず“生活の変化”や“手続き”がきっかけになっているのです。
最近では、謄本を上げ、賃貸募集情報を調べ、銀行に通報してから物上げをする、そんな不動産会社もいるそうです。
あなたの家も狙われているかもしれません。
一番大きなリスクは「一括返済」を求められる可能性
住宅ローンは本来、
自分が住むための住宅を購入するための金融商品
です。
つまり前提は「自己居住」。
この住宅を、金融機関に無断で第三者に貸し出すことは、
契約違反になります。
もし発覚した場合、
残っている住宅ローンの
一括返済を求められる可能性があります。
これが、いわゆる「一括返済リスク」。
多くの人は、
「そんなこと本当にあるの？」と思います。
あります。
実際に、先ほどの例のように発覚するケースは少なくありません。
問題なのは、
悪意がなくてもアウトになるという点です。
もう一つの気付いていないリスク
住宅ローンで投資用物件を購入してしまったり、住宅ローンで買っていた物件を貸し出している人の多くは、独身時代にしてしまっている過去の過ちであったりします。
その後結婚して、子どもが生まれ、家を購入。
このタイミングで自分の過ちに気付いていまうのです。
住宅ローンは基本2本同時に走らせることができません。
すでに住宅ローンを利用して家を購入している履歴があるため、次のマイホーム購入の際に借り入れができないのです。
奥さんが泣きながら相談に来たケースもあります。
「なんとかならないですか？」
保有したままでは何ともならないのです。
住宅ローンを借りているのに、住民票はそこにない。
仮に貸していることがバレていなくても、言い訳することができません。
本当に転勤が伴っていたり、銀行側にその状況を報告していたとしたら方法はなくはないのですが‥
それでも、年収が高く、借入枠に余裕がある場合を除いては、すでにある借り入れ分を売却して返済するように言われることになるでしょう。
今すでにこの状況に陥ってしまっている人だけでなく、これから未来を築いていこうとしている人にとっても知っておいてほしいこの事実、手遅れになる前に今のうちに手を打っておきませんか？
実は「救済措置」が取れるケースもある
ここはとても大事なポイントです。
たとえば、
✔会社都合の転勤
✔家族の介護
✔やむを得ない事情による引っ越し
こうした場合、貸す前に
金融機関に事前相談を行えば、
「一時的な賃貸」を認めてもらえるケースがあります。
ただし、これは自動的に許可されるものではありません。
必ず、
✔金融機関への事前相談
✔理由書の提出（どんな理由で住めなくなったのか）
✔期間の明示（いつまでの期間限定なのか）
✔場合によっては金利条件変更等の見直し
といった正式な手順が必要になります。
この手続きを飛ばして、
「とりあえず貸してしまう」
これが一番危険です。
後から事情を説明しても、
すでに契約違反になっているため
救済されないケースがほとんどです。
なので、もうすでに賃貸で貸してしまっている場合は、救済されないと考えてください。
「あれ？思っていた以上にヤバいかも？」
もし、そう感じているなら、
あなたはすでに“見直しサイン”が出ています。
多くの人はここで、
「もう少し頑張ろう」
「今は耐えるしかない」
そうやって時間をやり過ごします。
ですが、不動産は金額が大きい分、
判断を先送りすればするほど選択肢が減っていく。
これは事実です。
実は今は「出口を作りやすい相場」
ここが、この記事で一番伝えたいポイントです。
現在は、
✔不動産価格が高止まりしている
✔売却益が出る人が増えている
✔残債を下回らずに売れるケースが多い
つまり、
このパターンで苦しくなっている人にとっては
かなり珍しい“逃げ道のある市場”でもあるのです。
数年前であれば、
「売ってもローンが残る」
「自己資金を足さないと処分できない」
そんなケースが普通でした。
ところが今は、
売却してローンを完済し、
手元に資金が残る人も珍しくありません。
これは異常とも言える状況ですが、
同時に人生を組み直せるタイミングでもあります。
一番やってはいけないこと
それは、誰にも相談せず、一人で抱え込むことです。
「まだ大丈夫」
「もう少し様子を見よう」
そう思っているうちに、
- 金利が上がり
- 価格が下がり
- 売却しづらくなり
気づいた時には
選択肢がほとんど残っていない。
こういうケースを、何度も見てきました。
不動産は、
価格で判断する時代から、
人生設計で判断する時代に入っています。
もし今、
少しでも違和感があるなら。
少しでも不安があるなら。
売却前提でなくても構いません。
相談だけでも大丈夫です。
大阪・兵庫で住宅ローンや住まいのことで悩んでいる方は、
お気軽にご連絡ください。
無理な営業は一切していません。
私たちの存在が少しでも役に立つなら喜んでご相談に乗らせていただきます。
