新年あけましておめでとうございます

いよいよ2026年がSTARTしました

2026年は、60年に一度巡ってくる「丙午（ひのえうま）」の年です。

前回の丙午である1966年、日本では「丙午生まれの女性は気が強い」といった迷信が広まり、実際に出生数が大きく減少しました。

丙午は迷信の象徴として語られがちですが、日本社会に具体的な影響を与えたのも事実です。

不動産市場も同様に、合理性だけでは説明できない“空気”や“心理”に左右される局面に入っています。

昨年も日本に大地震が来るとSNSで話題になり、海外の渡航客が一気に来なくなる、そんなこともありました。

そういう時代だからこそ、冷静な判断が求められるのではないでしょうか？

ということで、改めて2025年を不動産という観点から振り返ってみたいと思います。

① いよいよ始まった「金利上昇」という現実

2025年は、不動産市場にとって
「金利上昇が始まった年」として記憶される一年になると思います。

みなさんもご存じのように、ここ30年間はずっと低金利の時代でした。

それがようやく動き出したのが2025年でした。

とはいえ、ニュースで言われるような急激な上昇があったわけではありません。
体感としてはむしろ静かで、じわじわとした変化でした。

しかし、重要なのは数字そのものよりも、
市場の前提が変わったことです。

これまで多くの人が、どこかで
「金利は低いまま続くだろう」
「少なくとも、今より大きく上がることはないだろう」
そう考えていたはずです。

2025年は、その前提が崩れた一年でした。

住宅ローンという現実に向き合ったとき、
「借りられる金額」よりも
「返し続けられるかどうか」
を意識する人が、確実に増えたのではないでしょうか？

変動金利を選ぶ人が多い状況自体は、大きく変わっていません。
ただしその選択理由は、以前とは違います。

以前は
「どうせ上がらないから」「低金利で推移するだろうから、変動金利の方が得じゃない？」
という楽観的な理由が目立ちました。

2025年以降は、
「上がる可能性はあると理解した上で、それでも選ぶ」
という、より現実的な判断に変わりつつあります。

これは、不動産購入の難易度が少し上がったことを意味します。

さらに、金融機関側の姿勢にも変化が見え始めました。

• 35年ローンから50年ローンの時代へ
• 残価設定型住宅ローンの登場？
• ペアローンが当たり前に

表向きの条件は大きく変わっていなくても、住宅価格の高騰に対応するために、より長く、より借りやすくなるための商品へと変化してきました。

結果として、
「借りられる額＝買っていい価格」
ではないケースが、以前よりも増えていく気がしています。

勢いだけで買う人は減り、
数字と将来をきちんと考える人だけが動ける局面へと変化したのが2025年だったのではないでしょうか？

② 不動産価格、とくにマンション価格が異常な伸びを見せた一年

2025年を振り返ったとき、多くの人の記憶に残るのは
マンション価格の上昇ではないでしょうか。

新築マンションはもちろん、中古マンションにおいても、
「さすがにここが天井だろう」
そう言われていた水準を、そのまま更新し続けた一年でした。

印象的だったのは、
価格が上がったこと以上に、下がらなかったことです。

金利が上昇し、
住宅ローンの負担増が意識され始めたにもかかわらず、
マンション価格は大きく崩れることなく推移しました。

これは偶然ではありません。

背景には、こんな背景があります。

• 立地の希少性（駅近・利便性）
• 建替えが難しいため、同程度の規模のマンションが建たないという希少性
• 土地価格と建築コストの上昇

これらが重なり、
「一度上がった価格を下げにくい市場」が成り立ちました。

戸建て市場と比べると、
マンションはより金融商品に近い動きを形成したとも言えます。

結果として、
同じ住宅でも
マンションだけ特別な動き方をした一年、そんな感覚を持った人も多かったのではないでしょうか。

③ 新築マンションは「住むため」から「商品」へ

2025年は、新築マンションの役割が
大きく変わり始めた一年でもありました。

完成前に転売される物件、
完成後すぐに市場に出てくる住戸。

こうした動きは、以前から存在していましたが、
2025年は明らかに「目立つ」レベルに達しました。

しかも、
個人だけでなく業者も積極的に関与し始めたことで、
市場の空気は一変します。

「手付金入れるだけで、引き渡し時にはもう買い手見つかってるので、こんないい仕入れないよ」

こう得意げに言い放つ業者さんの話も聞いたことがありました。

新築マンションは、
「住むための住宅」から
「値上がりを前提とした商品」
として扱われる場面が増えました。これは良い・悪いの問題ではありません。

ただ一つ言えるのは、
実需と投資の境界が、急速に曖昧になったということです。

結果として、
本来住みたい人が買えない、
価格が先行してしまう、
そんな歪みも生まれ始めました。

そういった背景もあり、中古市場も新築市場に引きずられ、じわじわと上昇していった一年となりました。

④ 都心と地方、その格差はさらに広がった

2025年は、
都心と地方の格差が、数字としても体感としても明確になった一年でした。

都心部では、

• 価格が維持、あるいは上昇
• 買い手が途切れないエリアが存在

一方で地方では、

• 上がるエリア
• まったく動かないエリア

この二極化が、はっきりと進みました。

かつてのように
「地方だから安い」
「都心だから高い」
という単純な整理では説明しきれない時代になってきたかもしれません。

地方でも、

• 観光需要
• 交通利便性
• 外部からの流入

こうした要素があるエリアは価格を維持し、
そうでないエリアとの差は広がる一方になってきています。

2025年は、
「場所」ではなく「意味」で選ばれる市場に
完全に移行した一年だったと言えるでしょう。

この判断基準としては、外国人に気に入られるエリアかどうか、ここが一番分かりやすい指標かもしれません。

⑤ 地方都市・観光地で生まれ始めた新しい不動産の形

2025年を象徴するもう一つの動きが、
民泊利用が可能な分譲マンションの登場です。

特に地方都市や観光地では、

• 居住
• 投資
• 観光利用

これらを前提とした物件が、現実的な選択肢として現れ始めました。

これは単なる規制緩和やブームではありません。

人口減少が進む中で、
「誰が住むか」だけでなく
「どう使われるか」
が不動産価値を左右する時代に入ったことを示しています。

地方＝衰退、ではなく
地方だからこそ可能な使われ方もあるはずなのです。

都心部では、10数坪の敷地の戸建てしか買えない価格でも、地方に行けば100坪、200坪と大きな敷地がついた一戸建を手に入れることも可能です。

駐車スペース数台、庭に大きなBBQスペースがある家が格安で手に入る、これも地方の魅力の一つでもあります。

ちなみに外国人の中で「AKIYA」というワードが流行っていることを知っていますか？

日本の空き家が安く、タダ同然の価格で買えると海外のYouTuberが紹介し、それを見た多くの外国人が興味を持ち、問い合わせが急増中です。

これはこれで地方の活性化につながればいいのですが、タダ同然の価格で日本の国土が買われることには危機感を感じてしまいますね・・・

2025年は、
地方不動産の可能性が、
別の角度から見え始めた一年でもあったのではないでしょうか。

⑥ 円安が後押しした海外勢、そして年末に見えた違和感

2025年を通じて、円安は海外投資家にとって大きな追い風でした。

日本の不動産は、

• 安定している
• 法制度が整っている
• 相対的に割安

こうした評価を受け、
海外勢の購入意欲は非常に高い状態が続きました。

当社でも2025年は、数多くの海外のお客様の購入のお手伝いをさせていただきましたが、円安だからという理由で日本の不動産に興味を持った人は少なくありませんでした。

ただし、年末にかけては、
中国国内の経済状況や資金移動の不透明感が、
徐々に市場に影を落とし始めます。

海外マネーは強力、特に中国マネーは強力ですが、
同時に非常に流動的でもあります。

地震や災害、時には風評被害ですら不動産市場に影響を及ぼします。

昨年も7月に日本に大地震が来るとSNSで噂になり、多くの海外旅行者がこの時期への来日を避けました。

支えになっている存在だからこそ、
頼り切ることのリスクも、
2025年は改めて意識させられた一年でした。

⑦ それでも強気な「これから建つ新築マンション」

2025年時点で販売されている
これから建つ新築マンションの価格は、依然として強気です。

その背景には、

• 建築コストの上昇
• 人件費の高騰
• 用地取得価格の上昇

といった、構造的な問題があります。

デベロッパー側の論理としては、
「下げたくない」ではなく
「下げられない」状況にあることも否めません。

この構造を理解せずに、
「売れなければ下がるだろう」と考えるのは、
少し危険かもしれません。

とはいえ、今までのように追い風がずっと続く局面ではないことも確かです。

相続対策のタワーマンション節税にメスが入ったり、転売目的の新築マンション購入にも行政の指導が入ったりと、順風満帆な様相ではなくなってきています。

それに追い打ちをかけるように、中国と日本との政治摩擦の勃発？？

中国マネーが日本国内に向かないとなった場合の影響は少なくないはずです。

こう考えると、上昇一辺倒だった2025年に比べると、少し一息つく2026年になることも想像できるわけです。

とはいえ、中古マンション市場は明らかに新築マンション価格に反映されていきます。

つまり、今後の新築マンションの売れ行き次第では、不動産価格全体に影響を及ぼすことになるかもしれません。

⑧ 日本人が「買えない価格」になりつつある現実

2025年は、
日本人にとって現実的に手が届かない価格帯の物件が、
確実に増えた一年でした。

共働き世帯でも厳しい、
年収を上げても追いつかない。

これは個人の努力不足ではありません。

所得の伸びと、不動産価格の上昇。
この二つが噛み合っていないという、
構造的な問題が背景にあります。

「買えない人が悪い」
そんな単純な話ではなく、
市場の仕組みそのものが変わってきている。

2025年は、その現実がはっきりと見えた一年でした。

これは、東京、大阪だけの話ではなくなってきています。

沖縄では県民が買えないという流れはもっと顕著になっていますし、日本全国各地で起こっている現象ではないでしょうか。

2026年に向けて｜不動産は「人生設計」で考える時代へ

2026年に、急激な価格下落が起きるとは考えにくいでしょう。

ただし、
誰でも買える市場ではなくなる
この流れは、さらに強まるはずです。

これから重要になるのは、

• 価格ではなく「出口」
• タイミングではなく「目的」
• そして、誰に相談するか

不動産は、
価格で判断する時代から、
人生設計で判断する時代に入りました。

2025年は、その入口に立った一年だったのだと思います。

2026年が始まりました

選択が難しい局面であればあるほど、必要なのは自分に寄り添ってくれる専門家の存在です。

「今は買うべきではない」
「今買っておいた方がいい」

どちらの言葉も、
商売としては“言いやすい言葉”です。

でも本当に信頼できるのは、
そのどちらでもなく、

• なぜ今は見送った方がいいのか
• なぜ今なら動いてもいいのか
• もし今動かなかったら、将来どうなるのか

そうしたことを、
メリットだけでなく、リスクも含めて説明してくれる人。

そして時には、
「今回はやめておきましょう」と、仕事にならない選択を一緒にしてくれる人です。

不動産は、
人生の中でそう何度も経験するものではありません。

だからこそ、
答えを押し付けてくる人ではなく、
一緒に考えてくれるエージェントに相談する。

それが、
これからの不動産選びで
いちばん大切なことなのだと思います。

不動産の正解は、人の数だけあります。

だからこそ、
自分の人生にとっての正解を、
一緒に探してくれる存在と出会えるかどうか。

それが、2026年以降の不動産選びの分かれ道になるはずです。

そして、不動産選びで悩んだなら、ぜひRE/MAXのエージェントへご相談ください。

きっと力になってくれるはずです！！

2026年みなさまと、どこかでお会いできることを楽しみにしていますね♪