宅建業者いわゆる不動産業者の数って何社あるか知っていますか？

令和2年 3 月末（令和元年度末）現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許が 2,603 業者、知事免許が123,035 業者で、全体では125,638 業者あります。

宅建業者は一つの免許で複数の営業所を営むことが出来ますので、事業所の数は30万ヶ所以上にも及びます。

また宅地建物取引士の有資格者は約107.6万人います。

赤ちゃん、小中学生、80代の人は保有していないとして、日本の人口比でいうと100人に1人以上は持っている資格ということですから、そんな値打ちのある資格ではないですよね..

不動産従事者でまだ保有していない人は、危機感持ってくださいね(笑)

事業所の数約30万ヶ所、この数は食堂・レストランの数約23.5万店舗、コンビニの数6万店舗に比べてもはるかに多い数字です。

みなさんご存知でしたか？

街中を見てても、セブンイレブンのすぐ近くにローソンがあったり、ファミリーマートがあったりして、こんなに要らないのではと思ったりするのに、その5倍以上の数の不動産屋さんが存在しているのです。

こんなに要らないですよね？

不動産業者は中小、零細が多い業種です。

個人で免許を下ろしている場合は社長個人が亡くなると免許は返納することとなります。

そういった理由で廃業することがここ数年増えてきているみたいです。

その反面、他業種からの参入がとても増えたように思います。

建築業との兼業というのは元々多いケースですが、最近では大家さん自らが不動産業の免許を取得したり、司法書士、行政書士の方が免許を取得したり、介護業界から参入してきたりというケースが増えてきました。

元々開業するのに大きな資金が必要な業界ではありませんし、前述したように宅地建物取引士は約100万人以上いるほど、それほど難しい資格ではありません。

なので、開業に際してのハードルはそんなに高くはないのですよね。

お客様はどうやってこれだけ多い不動産業社の中から、信用出来る不動産屋さんを見つければいいのでしょうか？

昔はよく免許番号を見れば不動産屋さんの信用力が分かるよという話がありました。

でも果たしてそうなのでしょうか？

宅建業者の免許番号は開業して5年で(1)から(2)に変わります。

昔は3年に一回の更新だったのですが、今は5年に一度の更新です。

なので、免許番号が(3)だったら、10年以上やっている会社なので安心だ。

本当にそうなのでしょうか？

確かに会社自体は安定してきているのかもしれませんね。

でもこの業界の営業マン、特に優秀な営業マンは一つの会社に留まりません。

実力がある営業マンは、開業のハードルが低いこともあり簡単に独立開業してしまいます。

給与体系も固定給ではなく、歩合制で契約しているケースも少なくはありません。

なので、独立開業しなくても、より良い給料の会社に転職していくことも多いように思います。

お客様と直接接客するのは営業マンです。

その営業マンが優秀かどうかは、会社の免許番号では測ることは出来ません。

宅地建物取引士の免許を持っているかどうかで判断すれば？

これは最低限の話だと思います。

長くこの業界で働いていて、自らの業界で必要な資格すら取得していない営業マンはダメでしょ。

ただそれだけでも推し量ることはなかなか難しいのです。

資格は持っているけど業界経験が少なければ、お客様に対して満足いくパフォーマンスができないこともあります。

宅建免許番号の若い会社は、社長自らが営業マンとして獅子奮迅の働きをしていることが少なくありません。

逆にそうした会社に依頼することで、満足する物件探し、納得行く売却価格での取引というものも可能になる場合が多くあります。

いずれにせよ、来店する前に電話やメールなどで事前相談しておけば、その担当者のスキルがある程度推し量れるのでその方が望ましいかもしれないですね。

売却するとなれば、どこに頼むかというより誰に頼むかということで売価が100万、200万簡単に変わります。

その担当者が自分の顧客に売却する前提で話をしているか、一般ユーザーに幅広く募集をかけて売却する前提で話をしているかによって提示してくる金額も大きく変わります。

今ほとんどの不動産屋さんでは、まず売主側、買主側双方の仲介に入ることを目指します。

その場合、売れやすい金額に売却を設定しておけば買い手も付きやすく両手数料の実現がしやすくなります。

また再販業者に購入してもらう場合、再販可能な金額で売却価格をくくることが出来れば、さらにもう一巡両手数料のチャンスがやってきます。

購入する側とすれば当然その手数料分も経費になるわけですから、さらに安い金額で購入しなければいけなくなります。

そうなると一般ユーザーに売却するときの金額に比べて、２割、３割安い価格で販売してしまうということになります。

売却する側にとって、この２割分、３割分というのはとても大きな金額になります。

200万円違えば、車一台購入できる金額になりますし、300万円違えば収益用の戸建やテラスハウスさえ購入できる金額になります。

早く売却したいからと言って口車に乗せられてしまうと大損してしまいます。

どうしたらこのような形を作らないことができるのか？

どうすれば少しでも高値で売却できるのか？

今日はそのお話を少し。

不動産を売却する際にはまず物件価格の査定をしてもらいます。

その際に営業マンは、いくらなら売却してもいいのかを探ってきます。

次に、売却するために必要な抵当権等の抹消にいくら必要なのかを聞いてきます。

※分かりやすく言うと、ローンの残債がいくら残っているのかということです。

そこで例えば、2000万円で売却したい。残債は1800万円と答えたとしましょう。

営業マンはざっと計算します。

売却に必要な金額。

抵当権等の抹消費用、これが2、3万円。

仲介手数料が726,000円。あと売買契約書に貼付けする収入印紙が1万円。

ざっと74万円ほどなので、あと100万くらいの下げ幅は見込めるかなと。

なので素直に状況をさらけ出してしまうといけません。

逆に一括査定などで複数社に依頼してしまうと、媒介契約を取ろうと高値の見積もりがきます。

そこでそのまま依頼してしまえば、いつまで経っても売れないなんてことも。

ではどうすれば？

一番いいのは先に査定金額を出してもらうのがいい方法です。

査定金額と言ってもあくまでも叩き台に過ぎません。

その数字を元に、例えば1ヶ月以内に売却したければこの価格。

3ヶ月を目処に売却したければこの価格。

1年以内に売却という感じでよければ、この価格で売り出しましょうという感じで調整していくのがいいと思います。

早く、高くで売るのが一番ベストですが、早期売却しなければいけない場合は価格を下げなければ成約することが難しいことがあります。

逆に高値で売りたければ時間をかけることも視野に入れておいた方がいいでしょう。

査定をしてもらう際に、不動産屋さんは必ずと言っていいほど専属専任媒介契約を勧めてきます。

これは他の不動産屋さんを通じて売却することも、自らお客様を見つけて売却することも出来なくする媒介契約です。

その他に媒介契約の種類には、専任媒介契約、一般媒介契約があります。

専任媒介契約というのは、不動産業者はあなたのところだけに任せます。

ただし、自らがお客様を見つけた場合はあなたのところを通さないで契約しますという契約内容で、一般媒介契約というのは複数の不動産業者に依頼することができるというものです。

この場合は自ら募集することもできます。

どの方法が一番いいのでしょう？

私はお客様には専任媒介契約をお勧めしています。

この場合ですと、自らお客様を見つけるため行動してもらうことが可能になりますし、もしご自分で買主を見つけた際には、契約書作成や、リスク管理などの調査は引き受けますとお伝えしています。

その際には一般的な仲介手数料ではなく、調査費用と書類作成の費用を負担してくださいねとお伝えしています。

一般媒介契約では何故ダメなのでしょう？

一般媒介契約の場合、売却してくれる不動産業者はほとんどの場合購入者を紹介する業者になってしまいます。

そうなると不動産業者は買主の代理人みたいなものですから、買主の味方になってしまいます。

売主に不利になるような契約内容を押し付けられる可能性も、価格にしても買主の有利になるような交渉にもなりがちです。

つまり売主の味方ではなくなる可能性が高くなります。

その場合でも仲介手数料が安くなるわけではありません。

同じ仲介手数料を払わなければいけないのなら、自分の味方の方が良くないですか？

事前に調査した上でリスク管理や、契約書上の不利益にならないように考えてくれる会社と媒介契約を結んだ方が良くないでしょうか？

なので、私自身は専任媒介契約をお勧めしています。

もちろん両手数料前提ではなく、売主側に不利益にならないように一般ユーザーに向けて、他業者も含めて、お預かりしてすぐに情報公開しています。

ネット掲載についても、自社で独占するのではなく、幅広く情報公開するために他社にも広告活動を認めています。

これが本来あるべき姿なのではといつも思っているのですが、なかなか不動産業者はこういった行動をしないですね。

あわよくば両手数料をという気持ちが優先しますので、他社に宣伝活動をさせない、他社に客付けをさせないということが行われています。

お客様の希望価格満額で早期売却出来るのならこの形でもいいとは思いますが、他社も含めて募集した方がより良い金額で売却出来るチャンスがあるとは思っています。

売主様と安値で販売価格をくくれている時にありがちな行動です。

逆に相場通りの金額で売却依頼をした時には、速やかに情報公開してくれていたりもします。

これって何なんでしょうね？

お客様の利益を無視して、自社の利益を優先する。

こういったことが不動産業界では行われてきています。

このブログを見ていただいてお問い合わせいただくことがあります。

そういったお客様の場合でも、もちろん他社にもご相談いただいて構いません。

うちよりも高値で売却してもらえるのなら、それはお客様にとって喜ばしいことだと思っています。

ご購入の場合でも同様です。

弊社で素晴らしい物件ばかり紹介出来れば一番いいのですが、前述した通り、他社に物件を囲い込まれるケースも存在します。

本当にいい物件であれば購入者とすればみすみすチャンスを逃すのももったいない話になります。

その場合は、相談料、調査費用だけいただいてご相談に乗る場合もございます。

自らの判断だけでは物件の見極めというのは難しい場合がありますので、相談窓口はあるに越したことがありません。

そういったご相談が増え、不動産業者に騙される方が少しでも減ればいいなと思っています。

不動産業って、お客様に手数料を支払っていただき、尚且つ感謝もしてもらえる、とてもいい仕事だと私は思っています。

感謝していただいたお客様は、また何かの機会でご相談いただいたり、再びお客様になっていただいたりします。

こうした継続的なお付き合いが出来る関係が一番望ましい形ではないかと思っています。

不動産のコンシェルジェとして、是非ご相談事がある際にはご活用ください。

ご購入、ご売却だけでなく、不動産の有効活用、賃貸の空室対策や資産運用、相続税対策など幅広くご相談に乗らせていただいております。

また最近では、競売物件の入札サポートもお手伝いさせていただいておりますし、放置したままの空き家のご相談、ローンが支払えないなどのご依頼も増えております。

とりあえず、不動産のことで分からないことがあればRE/MAX L-styleのことを思い出してくださいね。

それでは、ご依頼お待ちしております。