2019年3月18日
レオパレスの物件って本当にヤバいの？
レオパレス21の施工不良問題、昨年から建物の中にあるべき界壁がないと問題が取り沙汰されていましたが、また今年に入って再燃しています。
その影響を受けてレオパレス21 の株価は大暴落。
アパートを建築し、サブリースで借り上げてもらいその株さえも購入しているオーナーも多いとは聞きます。
オーナーにとっては二重の被害です。
マスコミが煽れば煽るほど株価は下がり、下手したらサブリースの賃料さえも滞ることも考えられてしまいます。
なぜオーナーさんたちは、昔から
『レオパレスの建物は薄っぺらい』
『隣の声が聞こえる』
と言われていたレオパレスでアパート建築を計画したのか？
それは借上（サブリース）契約の存在があります。
一定期間この賃料で当社が借上げしますというものです。
このサブリースは何もレオパレスだけがやっていることではなく、大東建託も積水ハウスも他のアパート建築をしているハウスメーカーどこでもやっていることです。
では、なぜレオパレスに発注して、なぜレオパレスにサブリースを依頼したのか？
それは、建築費が他のハウスメーカーより安く、また他のハウスメーカーよりいい利回りを提示してくれているという事実があります。
単価や建築費は、ハウスメーカー毎、オーナー毎によって提案する金額は違うでしょうが、単身用のワンルーム、1Kに特化していること、同じタイプの間取りを多数作ることによりコストダウンしていること。
※今回コストダウンしすぎて施工不良とかの問題も出てきたのですけどね
レオパレスの一番の特徴は年契約の賃貸借契約ではなく、マンスリーやウィークリーに対応しているため、法人に強いということでした。
法人会員の場合は、一度加入金を支払うと全国各地のレオパレスどこでも引越しすることができ、法人契約のお部屋の入居者の入れ替えに制限がないことです。
これって、一般の賃貸借契約ならなかなか認めにくい項目です。
だって、誰が住んでいるのか管理者側が把握できなくなるからです。
昨日まで日本人が住んでいたかと思うと、次の週から外国人が滞在し、また次の週には違う入居者が。
聞いているだけでも大変そうでしょ？
実務的にはそこそこ大変だと思います。
通常の賃貸借契約なら一度契約したら、退去するまでお部屋に何らかの不具合が生じない限り管理者側がすることって特にはないのですが、ウィークリー、マンスリーとなるとそうはいきません。
入れ替えの度に立会いやクリーニングが必要です。
借りる側もその手間が必要なのですが、法人会員ならその手間も省ける。
それなら便利だというので、利用している法人も多いのではないでしょうか？
その法人会員さんを多く抱えていたり、ウィークリー、マンスリーで通常の賃料収入より高い収益を得れるためサブリース金額も悪くない数字を提案してくれていたわけです。
ただ、どこの物件、どの立地の物件でも同様の需要があるかというとそうではありません。
法人の場合、ウィークリー、マンスリーの場合立地がとても重要です。
レオパレスの場合は、同じ地域、同じ間取りでもその物件の稼働率により設定家賃が異なっていました。
人気のある物件はどんどん設定賃料が高くなり、稼働率の悪い物件は割安賃料で提供されていました。
なので、都心部の駅近物件などは借上賃料も高いまま、郊外の駅遠い物件はサブリース契約更新で大幅な減額提示。
こういうことになっていくわけです。
大幅な減額を提示されたオーナーは
『騙されたー。』
ってなりますし、そのままの賃料で更新してもらったオーナーは
『レオパレスで建ててよかった』
ってなるわけですよね。
これって、どこのハウスメーカーでも起こり得る話です。
メーカーが悪い、サブリースのシステムが悪いというわけではなく、そんな立地にアパート建築を提案した営業マンに問題があるわけですよ。
もちろんその営業マンもそのハウスメーカーの社員なのでしょうから、会社が悪いというのはある意味間違えてはいないのですが。
営業マンが将来の賃料下落を予想できないわけもなく、そのシュミレーションが存在していないわけもなく。
私はセミナーなども行なっていますが、その中で◯◯庁の統計とかを引用します。
その統計資料は同じでも、どの数字をピックアップするか、またどの統計を使うかによって見え方は変えることができます。
税金、節税対策でも同じです。
この年収の層にはピッタリの提案だけど、◯◯以下の層にはメリットがない。
みんなこんなこと分かった上で提案しています。
この立地には最適な提案だけど、この立地では自社の商品は魅力的な提案ができない。
そんなことも分かっているはずなのです。
でも、その提案をしているのは誰ですか？
そのハウスメーカーの社員さんですよね？
『◯◯さんの土地にはうちの建物ではなくB社の商品の方が最適だと思います。』
こんな話絶対にしてくれないですよ。（笑）
日産に車見に行って、トヨタの車勧められることは一生ないですよね？
なので、土地活用、不動産の有効活用を相談するならハウスメーカーじゃないんです。
でもこれも実はいろいろ難しくて、では不動産屋さんに相談しようと思って行くと、
売買仲介の会社なら
『その土地売りましょ』
賃貸仲介の会社なら
『賃貸住宅建てましょう』
倉庫メインの会社なら
『倉庫がいいですよ。メンテナンスいらないから』
コインパーキングの会社なら
『コインパーキングにしましょ』
結局、どこに相談しても同じなんです。
自社の事業に引きずりこむだけ。
だからね。
中立の相談者が必要なわけです。
中立と言っても、区役所の相談窓口ではあるまいし、話をただ聞いてくれるだけでは意味がありません。
話を聞いてくれ、いろいろな視点で提案してくれ、いろんな会社の見積りを作成してくれ、最終的に自分に合った最適な提案をしてくれる人が。
一生自分に向き合ってくれるパートナーですよね。
目先の建築、目先の売却だけでなく、自分の人生を設計してくれる人が。
それってFP？
それって税理士？
ある意味そちらの分野にも精通している必要もあるかもしれませんね。
でも、FPはFP、税理士さんは税理士さんです。
餅は餅屋って言うでしょ？
私のお客様で以前、顧問税理士に紹介されて地方都市のマンションを購入し、築2、3年でガラガラの状態で放置されたお客様がいました。
そのお手伝いをした際には、地元の不動産管理会社を一緒に回り賃貸募集から内装工事の提案までやったことを覚えています。
どうなったと思います？
2ヶ月ほどで満室稼働しました。
当初の管理会社はこのオーナー、税対策ですよと聞かされていたみたいで、
『部屋空いていても大丈夫だ』
そんな意識が垣間見えました。
新規でお願いした地元の管理会社さんは、協力的で私の提案にも耳を傾けてくれ、一気に状況が改善しました。
私はこの業界に関わって、もう27年になります。
自分で会社経営をしている立場でもあるので、それなりには税金の知識も持ち合わせています。
自社で賃貸マンションを所有したり、新築建築も手掛けてきましたので建築単価、知識などもある程度は持ち合わせています。
それでも、オールインワンでやらない理由それは、その分野のプロにはその分野では勝てないからです。
各分野のプロと提携しながら最適な提案を模索する。
それが最良の結果をもたらすものだと信じています。
うちにも何人かエージェントが在籍しています。
彼女、彼らに共通していること、それは
お客様（クライアント）に対しての気持ち、愛です。
自分が関わるからにはいいものを作りたい、いい提案をしたい、その一心です。
その気持ちがあれば、あとは各分野の専門家を巻き込むだけ。
熱い思いを伝えていくだけ。
その専門家と繋ぐ仕事、それが私の今の仕事です。
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