不動産売買における取引の際の仲介手数料の上限は、

200万円以下の部分は、売買代金の5%

200万円超400万円以下の部分は、売買代金の4%

400万円超の部分は、売買代金の3%

と宅建業法で定められています。

例えば、売買代金が700万円の不動産取引があったとします。

700万円のうち、200万円までの部分は5%で10万円、200万円〜400万円までの部分は4%で8万円、それ以上の部分300万円に対しては3%の9万円。

それぞれ合計して、10万円＋8万円+9万円で、合計27万円。

こうなるわけです。

よく聞く『3%+6万円』という計算式ですが、これは400万円以上の取引の際には、この計算式を当てはめて計算することも可能です。

先ほどの700万円の取引の場合だと、700万円×3%+6万円で、合計額は27万円。

ね？同じでしょ？

どうしてそうなるかというと理屈は簡単で、200万円までの部分の5%と簡便法で計算する時の『3％＋6万円』の3%との差は2%。

200万円の2%は4万円。

200万円〜400万円までの部分は4%、『3%+6万円』の3%との差は1%。

200万円の1%は2万円。

先ほどの4万円と2万円を足すと6万円。

この6万円が、簡便法の時に登場する『3%+6万円』の6万円です。

なので、この『3%+6万円』の計算方法はとても便利なので、ぜひ覚えておいてください。

というか、これだけ列記すればさすがに覚えますよね（笑）

そして、さらにこの仲介手数料、消費税課税業者にとっては、消費税課税対象売上となりますので、先ほどの計算式で計算した金額に対して消費税も課税することができます。

したがって、仲介手数料の上限額は消費税も含めると297,000円ということになります。

 

 

と、ここで終われば小学校高学年の計算知識があれば難なくこなせるのですが、実は実務でいうともう少し煩雑になります。

不動産売買取引には、『土地だけ』『建物だけ』『土地・建物両方』の取引が存在します。

土地には消費税は加算されませんが、建物は消費税課税対象となっています。

つまり、700万円の不動産取引に対してもここを明らかにする必要があります。

ただし居住用建物に対しては、個人の所有物であるため、売上にかかる仕入れがないものとして、課税対象から外すことができます。

そのため、個人所有のマイホームを売却する際には、土地価格◯◯万円建物価格◯◯万円と明記する必要はありません。

しかし、賃貸収入を得ていた建物などは事業用不動産とみなされ課税対象になるため、建物部分の売却時には消費税支払い対象となります。

例えば、総額700万円の不動産の場合、土地価格370万円、建物価格330万円と分類され、建物の消費税を除いた価格は300万円、建物の消費税30万円とさらに細分化されることとなります。

※この例の土地建物の配分は一例であり、通常は土地建物の固定資産税額割合で按分する形が一般的に用いられています。

上記の例の場合、消費税額を除いた総額は670万円となり、この670万円に対して、先ほどの『3％＋6万円』の計算式が当てはめられ、仲介手数料額は

670万円×3%+6万円=261,000円

さらに消費税26,100円を加算して、287,100円が仲介手数料の上限額となるわけです。

購入時、売却時にはこの建物価格の消費税額に注意です。

建物に消費税が含まれているのに、仲介手数料は物件総額の3％+6万円で計算されていたとしたら、その仲介業者さんは信用おけません。

手数料の計算もろくすっぽできないのに、物件の調査やあなたに不利な契約書の条項の有無などをチェックできるわけがないですからね。

知っておいて損はないので、ぜひ覚えておいてください。

それではまた。