大阪市で「特区民泊」を検討している方、すでに運営している方にとって、見逃せない発表がありました。

大阪市は、大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（いわゆる特区民泊）について、新規受付を令和8年5月29日（金曜日）をもって終了することを公表しています。

「まだ先の話」と思われるかもしれませんが、
✔ これから特区民泊を始めたい人
✔ 特区民泊物件を購入・売却しようとしている人
✔ 投資用として検討している人

にとっては、事業計画や不動産価値に直結する重要な話です。

今回は、この新規受付終了が

• 何を意味するのか
• どんな人に影響があるのか
• これからどう考えるべきか

を、不動産実務の視点からわかりやすく解説します。

そもそも「大阪市の特区民泊」とは？

特区民泊とは、国家戦略特別区域制度を活用し、外国人観光客等の滞在需要に対応するために認められている宿泊制度です。

一般的な「住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）」と比べて、

• 年間営業日数の制限がない
• 一定の要件を満たせば、住宅地でも運営可能
• 最低宿泊日数（2泊3日以上）の要件がある

といった特徴があり、大阪市ではインバウンド需要の高まりとともに、数多くの特区民泊施設が運営されてきました。

うちの会社でも本日現在で4部屋の特区民泊施設を運営していますが、常時70％～80％の稼働率が保てています。

その一方で、

• 地域住民との摩擦
• 住宅用途とのバランス
• 過剰に増えた観光客

なども指摘されており、今回の「新規受付終了」という判断に至った背景があります。

新規受付終了の内容を整理すると

今回、大阪市が公表している内容のポイントは以下の通りです。

• 新規受付終了日：令和8年5月29日（金曜日）
• 対象：大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規申請
• 「一時停止」ではなく、受付の終了が明記されている

ここで重要なのは、
「今後、再開されるかどうかは未定」ではなく、現時点では“終了”とされている点です。

当初は新規受付停止という話だったのですが、今回の発表では”終了”と宣言されています。

つまり、期限を過ぎると

「特区民泊」の運営するチャンスは、もう二度とこないかもしれないということになります。

これから特区民泊を始めたい人への影響

これから特区民泊を始めようと考えている方にとって、影響は非常に大きいです。

• 令和8年5月29日以降は、新規参入ができなくなる可能性
• 物件購入後に「申請できない」リスクが発生
• 事業計画が制度に左右されるフェーズに突入

特に注意したいのは、
「特区民泊ができる前提」で物件を購入してしまうケースです。

特区民泊はもともと住居の用途だった部屋を宿泊事業として利用するためのものですから、比較的参入しやすかったのです。

それが今回の新規申請終了となると、従来の旅館業法の中で戦わなくてはいけません。

どのような違いがあるか見てみましょう！

マンションの一室など、限定的に開始できたため、非常に使い勝手がいい制度だったのです。

でも制度が終了してしまえば、

• 通常の賃貸
• 住宅宿泊事業（民泊新法）
• 簡易宿所（用途変更・設備投資が必要）

など、想定とは全く違う運用を迫られる可能性があります。

すでに特区民泊を運営している人・売却を考えている人

一方で、すでに特区民泊を運営しているオーナーにとっては、見方が変わります。

• 新規営業（増床・部屋数増加）ができなくなる
• 特区民泊「可能エリア・実績物件」の希少性が上がる可能性
• 投資対象としての注目度が上がるケースも

ただし、ここで大きな誤解が起きやすいポイントがあります。

「特区民泊の事業は、そのまま引き継げない」

特区民泊は、事業者ごとに申請・認定される制度です。
そのため、物件を売却しても、

• 認定が自動で買主に引き継がれるわけではない
• 買主は改めて申請を行う必要がある

という点には注意が必要です。

ですので、そのまま購入者が特区民泊施設として運営継続するためには、運営法人自体を買い取るという選択肢しかなくなるのです。

この事業自体を経営法人の母体から切り離しその事業のみを売却することができるか、そこについてはもう少し掘り下げて調べていきたいと思っています。

実際の売買実務では、

• 申請できなかった場合のリスク
• 予約の引き継ぎ
• 税金の評価替え

などを契約書の特約で明確にしておかないと、後々トラブルになりやすいのが実情です。

今後どう考えるべきか｜不動産実務の視点から

今回の新規受付終了の発表を受けて、特区民泊は、

「いつでも始められる制度」
から
「期限付きで判断すべき制度」

へと、明確にフェーズが変わったといえます。

しかも残された期限はごくわずか・・・

これから重要になるのは、

• いつまでに何を判断するのか
• 制度が使えなかった場合の代替案は何か
• 売却・購入時にどんなリスク整理が必要か

といった、事業と不動産を一体で考える視点です。

特区民泊は、
「できる・できない」だけでなく、
「できなくなったときにどうするか」まで含めて設計する時代に入っています。

今は新規事業受付を終了したという話ですが、今後は従来の旅館業の中に組み込まれるように改正される可能性さえもあるわけです。

ですので、早い段階で特区民泊から簡易宿所へ申請替えすることを検討する必要も。

そこも視野に入れた再設計が求められるようになるわけですね。

まとめ

• 大阪市の特区民泊は、令和8年5月29日（金）をもって新規受付終了予定
• 新規参入を考えている人は、期限を強く意識する必要がある
• 既存オーナー・売却検討者は、契約・説明の重要性がさらに高まる
• 今後は「制度ありき」ではなく「制度リスク込み」で判断することが不可欠

特区民泊を含む不動産の購入・売却・事業計画について、
「これ、自分の場合はどうなる？」
と少しでも感じた方は、早めに専門家（RE/MAX L-Style）へ相談することをおすすめします。

制度が動くときこそ、不動産の価値も動きます。

民泊をこのまま継続して続けていくか、この事業自体を売却するのか、そのあたりのご相談もお気軽に！