こんにちは。

全国の賃貸住宅のオーナーのみなさま、いかがお過ごしですか？

賃貸業界では今の時期は閑散期、動きが停滞している時期です。

そんな今の時期だからこそできることってあったりするのですよね。

せっかく保有している物件が空室のままでは、収益も上がらず、心配事が増える一方です。

しかし、安心してください。

今回は空室を解消し、賃貸経営を成功させるためのヒントをお届けいたします。

全国の空室率はどのくらい？

空き家問題が社会問題として取りざたされたのが平成30年なので、2018年の話でした。

その時の空室率は13.6％、そしてこのデータを総務省が発表したのが、そこから5年後、空き家率は13.8％とそう大して変わらない数字で推移しています。

賃貸用の空家もこのデータを見る限り、433万戸から443万戸とそう大幅な増加とは言えない数字になっています。

でもこうしたデータも、取り上げ方によっては【過去最多】と大々的に報道されるのでしょうね～

でも、空き家が増えたっていう割には、全国的に空き家が減っている都道府県もあったりします。

黄色でマーカーした都道府県がそうなのですが、全国で10都道府県もの空家率は減少しています。

神奈川県、沖縄県に至っては、空き家率が10％以下なのですから、大家さんにとっては投資対象としてはいいエリアといえるのではないでしょうか？

まぁ、どこまでこのデータが実態を把握しているかといえば怪しいところはあるのですよね。

だって、全員の大家さんのもとにはその調査すら来ていないのですから。。

でも最近沖縄（北部エリア）に行く事が多いのですが、賃貸住宅の空きがないという話がよく出ます。

移住者が増え、需要は増えているのだが供給が追い付いていないと。

こういう状況だと、大家さんは特に目新しいことをしなくても満室稼働に近い状況が維持できます。

でも逆に、空き家率が15％、20％というエリアになると、かなりの創意工夫が必要になってくるでしょう。

第一段階の空室対策って、実はここから始まっているのです。

空室対策の第一歩【市場調査】

空室対策の第一歩は、購入前、建築前から始まっています。

このエリアでどのくらいの賃料が取れるのだろう？

もちろんそんなことは誰もがやっていることでしょう。

だってそれをしなければ、収支計算の予測すら立てれないのですから。

アパート建築、マンション建築の際には建築会社がやってくれますし、管理会社でなくても近隣の不動産会社に聞き込めば教えてくれることでしょう。

でも、その市場にどのくらいのお客様がいて、周りの競合物件にどのくらいの空室があるかって話は、なかなかヒアリングできません。

その不動産屋さん自体が実態を把握していないケースもあるでしょうが、自分が闘っているフィールドにまったく市況がないことなんて、誰もが認めたくないですもんね～

こぞってこう言うでしょう。

『任せてください！うちが決めますから～』

でも、任せたはいいけどまったく部屋が決まらないなんてことも、エリアによってはあるでしょうね。

そうならないためには、まずそのエリアの賃貸物件がどのような条件で募集しているのか、またどのくらいの空き部屋が存在しているのか、人気のある地域、人気のない地域、募集期間どのくらい要するのかくらいは調べておく必要があるのです。

物件価格が安いからといって、土地勘のない郊外の物件なんかを購入したりするのはダメですよ。

空き物件が多いエリアでも、需要が高いエリアならテクニックだけで空室を埋めることは可能です。

競合物件より、2～3千円安く賃料を設定する、礼金が1ヶ月分っていうのが相場なら、礼金0円で募集するとか、こんなこども騙しみたいなテクニックで空室を埋めていくことも可能です。

仲介業者によそより多く手数料を払うってのも、こうしたテクニックの一つです。

でも、こんなことで解決できるほど消費者、借主さんはバカではなくなっています。

これだけ数多くの情報がスマホで入手できる時代ですから、他の物件と見比べることなど容易にできてしまいます。

本当のテクニックを知っておかないと戦えない時代になっているのです。

空室対策の第一歩【差別化】

空室対策の基本は、王道中の王道ですが、競合相手との差別化です。

同じような立地に、競合する物件、マンションやハイツは立ち並んでいるわけです。

需要が高いエリアになればなるほど、どんどん新築物件も建築されるわけです。

空室を埋める、満室で稼働させるということは、他の競合相手に勝ち続けることが必要になるわけです。

では、そのためにはどうするのがいいと思いますか？

はい。簡単な話です。

お客様のニーズをよく知ること。

まずここに尽きます。

一昔前まで、北海道の賃貸マンションにはクーラーがついていなかったそうです。

理由は夏でもそんなに暑くなかったから。

でも、最近さすがの北海道でもクーラーなしでは過ごせない気候になり、エアコン付きのマンションが人気になっているそうです。

これも、顧客のニーズを知ろうとしていない人にとっては、分からない戦略なのです。

『最近、エアコンを求めているお客様が増えていますので、空き部屋にエアコンを設置しましょう』

こういう提案を管理会社からもらっても、

『いや、うちのマンションは、エアコンなしでもずっと決まってきていた。この部屋だけ特別につけるわけいかないじゃないか！』

こういうタイプの大家さんは少なくありません。

それじゃダメなんです。

このBLOGをご覧いただいている人はみんな、パソコンかスマホで見ているはずです。

今時、パソコンもスマホも使わない、そんな人は絶滅してしまったんじゃないかなかというほどみんな使います。

80歳を超えるうちの母親だって使いますし、今7歳になったうちのこどもも4歳くらいからタブレットを使いこなしました。

自宅でPCやスマホが使えない、通信速度が遅いってなるとしんどいですよね。

今年になって出張に行く機会が増えたのですが、ホテルによって通信速度が大きく変わります。

出張先でもPCを開くことが少なくないので、ネット環境が悪いと、次からそのホテルには宿泊したくなくなります。

これって賃貸の部屋でも一緒ですよね。

ネット環境を整える、これも空室対策です。

入居時にアピールできるというのも一つの武器なんですが、退去させないというのも空室対策の一つです。

その他にも、一人暮らしの人でなかなか配送物を受け取れないというニーズを汲んで宅配BOXを設置したり、ストーカー対策のために防犯カメラを設置したり、、、

最近ではLUUPをマンション下に配備したり、電動アシスト自転車を配備したりというサービスも広がってきています。

最近募集を始めた当社貸主の物件ですが、このレンタルサイクルも導入し、募集開始しています。

Mew Style Apartments｜物件情報｜RE/MAX L-Style

その他にも、こちらの賃貸住宅では、ペット共生型マンションと銘打って、犬だけでなく猫ちゃんと暮らしたい人向けにキャットウォークを室内に配備したり、ペット料金は賃料に含まれているなどのサービスを実施しています。

ご興味ある人は、今なら内覧もできますので、参考にご覧いただくことも可能です！

大家さんは経営者

大家さんも勉強しなくてはいけない時代です。

だって、マンション経営も立派な事業ですし、オーナーである以上あなたは経営者なのですから。

でも、この観点を持っていない大家さんは少なくありません。

管理会社に任せていれば大丈夫、そう思っている人も少なくないからです。

その管理会社がしっかりしていればいいんですよ、それでも。

でも、それでさえも自分で判断できる能力、予備知識を持っておく必要があります。

自分で収支計算、マンションの経営判断ができるんだけど、外注していたほうが楽だから、プロに任せた方がより良いマンション経営ができるから管理を委託している、こうでないといけません。

昨年私が受けたCPM®（不動産経営管理士）、これは賃貸経営管理のプロのための資格です。

昨年度受講した同期のメンバーはそれぞれが賃貸管理のプロフェッショナルであったり、これから賃貸経営、賃貸管理を学ぼうと思ってる人たちだったりして、その中には税理士の先生もいましたし、自らも大家さんというメンバーも多数在籍していました。

1年間かけて学ぶ内容はかなり密度の濃い内容です。

経営分析から建物の維持管理、マネージメントのことも学べる貴重な機会でした。

この資格を必ず取りなさいよ～っていう話ではないのですが、この資格を1年間勉強した暁には、賃貸管理会社と対等、いや対等以上に話しできること間違いなしです。

だってまだ日本に1000人も有資格者がいない専門資格なんですから。

ちなみに、RE/MAX L-styleにはそのCPM®資格者がなんと4人もいます。

しかも今年の受講生もいるので、合格すれば5人の有資格者が在籍していることになります。

うちの場合、賃貸管理を専門にしているわけではありませんが、収益物件の仲介をメインにしているエージェントが数名います。

この分析力があるから、最適な提案ができるといっても過言ではないのですよね。

なので、今空室でお悩みの大家さんがいらっしゃれば無料で簡易分析をさせていただきます。

このまま保有し続けていいのか、融資のレバッレッジが効いているのか、また、改善点はないのかなど、専門家が担当に付き、しっかりとアドバイスさせていただきます。

この機会にぜひご相談くださいませ。

あっ。収益物件のご相談は、大阪などの関西圏内だけでなく、日本全国対応ですのでお気軽にご相談ください！

新しい取り組みにもChallengeしています

空室対策といっても、その対策方法は日々変化しています。

そりゃそうですよね～

目新しい提案を取り入れても、よそも真似してきますし、顧客のニーズは日々変化していますので。

なので常にアップデートが必要です。

そのためには、定期的に開催される賃貸住宅フェアに顔を出したり、いろいろな勉強会に顔を出したりしなくてはいけません。

RE/MAX L-styleとしても、今冬からまた新しい取り組みにチャレンジします。

まず、大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区）の認可を取り、民泊営業を開始します。

まだ許認可が正式に降りていないので詳細は公表できませんが、12月OPENします！

いくつか写真だけ公表しますね～

こんな感じの部屋に仕上がっています

さらに、もう一つの取り組みとしては、セカンドハウスシェアを始めます。

こちらもまだ打合せ段階なので、細かいところは公表できませんが、東京と大阪、大阪と沖縄など、二拠点生活を始めたい人向けのサービスです。

二拠点生活には憧れるけど、自分にはハードルが高いと思っている人でも、今すぐに二拠点生活が始めることができるという新サービスです。

この新サービスが、賃貸住宅の常識を変える！

かもしれません

まぁ、民泊も元々は空室の有効利用を考えて数年前に始めた事業でしたが、コロナ禍の際に一回中断しただけで、元々やっていたサービスです。

でも、今度の二拠点生活支援はまったく持って新しいサービスです

こちらの詳細、進捗状況などは追って紹介していきますね～

では今後のRE/MAX L-styleの活動についてもご期待ください！