2019年5月6日
不動産投資を始めたい
今の会社以外の収入を作りたい
将来が不安
理由は人それぞれだとは思いますが、不動産投資は『あぶく銭』を稼ぐように考えていては大火傷します。
不動産投資は『会社経営』と同じなんです。
もし、あなたが会社を辞め何か起業しようとしたときに家族に相談せずに始めますか？
しないですよね？
ん？
する人いる？
まぁ、そんな人は置いておいて（笑）
不動産投資、賃貸経営をビジネスと捉えるならまずは始める前に奥さん（旦那さん）に相談しましょう。
配偶者を説得できない人が不動産投資を始めても、うまくいくわけがありません。
なぜなら？
そこにはきちんとした計画、見通しが立てられていないからです。
不動産は高価な買い物です。
人生の中でも一番大きな買い物ではないでしょうか？
自宅を購入する際にはもちろん奥さんには相談しますよね？
しない人います？
そんな人も置いておきましょう（笑）
一番の理解者である配偶者を説得できないビジョンで競合相手の多い賃貸経営を乗り切れることはありません。
失敗している多くの人は賃貸経営をあたかも国債を買うように安定収入のように錯覚しています。
もちろん一旦賃借人（入居者）が入ってくれれば毎月家賃は振り込まれてきます。
来月も再来月も。
でもこれって、永遠に続くもんだとまさか思ってませんよね？
賃借人は一般の人です。
いつ退去するか分かりません。
退去した瞬間にその部屋の家賃収入は失われてしまいます。
そのリスクヘッジのために複数戸ある一棟マンション、アパートを所有しましょうと言われるのかもしれません。
でもね、一棟マンション、一棟アパートを購入するためにはとてもとても一般のサラリーマンの方々の預貯金では購入できるものではありません。
そうなると。。。
当然融資の話に結びついていきます。
自己資金500万円、融資金額◯千万円？
築古戸建を購入しても、諸費用入れて500万円で収めるのは容易くありません。
それくらいの資金で一棟物のマンションが買えるならこの際‥
気持ちは分からなくはありません。
でもそんな話、奥さんに相談していたらどうですか？
『築古の戸建買っても500万円は必要やねん。それなら頭金500万円で1億円のマンション購入しようと思うねん。どう思う？』
一度聞いてみてください。
ほとんどの場合返ってくる答えはNOです。
そりゃそうでしょ？
起業する際にでも借金1億円して会社興すって話すると、たいがいの奥さんは反対するでしょう。
さすがにうちの奥さんでも反対しそうです。（笑）
でもね。
そこに確固たる計画とビジョンがあればどうでしょう？
『あかんと思ったらすぐに売却するから。売却したら借入金は全部返済できるから。そのくらいの相場観は持っているから大丈夫。これ見て。同じような物件の売却事例。』
これならどうですか？
10人いるうち5人はそれでも反対するでしょう。
でも2、3人は説得できそうじゃないですか？
つまり、きちんとした経営計画を持って、不動産投資を事業として参入しましょうねというお話です。
よく
『家族のために』
『こどもたちのために』
と言って、不動産投資を始める方がいます。
でも、本当に家族のため、こどもたちのためなら、数年先だけではなく、10数年先、20数年先まで考えてあげなければいけません。
その間今いる賃借人はそのまま住んでいますか？
建物は老朽化せずに問題なく使用できる状態ですか？
給湯器はその間に故障しますよ。
浴槽も交換時期を迎えるかもしれません。
一棟マンションなら、エレベーターも下手したら交換が必要になるかも。。
こういった将来の支出も念頭に置いておかないといけません。
大規模修繕の出費は不測の事態ではありません。
いわば必然です。
家賃収入の◯%は将来の修繕費としてストックしておこう。
◯年後は売却して、資金回収を図り、更なる不動産の頭金に使用しよう。
このくらいは考えていて当然です。
今自分が所有している不動産の価値がいくらで、帳簿価格がいくらなのか？
帳簿価格と言ったのは、よく
売却額ー残債額
売却した際に全てこの額が手元に残ると勘違いしている方がいらっしゃるからです。
不動産を売却して利益が出ると譲渡税というものが課せられます。
残ったお金から譲渡税を支払うとあまり残らなかった、こんなケースも少なくはありません。
帳簿価格（確定申告時に減価償却した後の建物価格と購入した時の土地価格）と売却した価額、ここから仲介手数料等の費用を差し引いた額が譲渡税のもとになる数字となります。
もし、売却したら、いくらで売れ、いくらのお金が手元に残るのか、それが分かっていれば自ずと売却の目標金額が分かります。
今なら◯◯万円、来年なら◯◯万円、5年後なら◯◯万円、その金額で売れそうなタイミングで売却すればいいだけの話です。
その間に大規模修繕が必要になりそうなら、その前のタイミングで、大規模修繕を施した後ならしばらく大きな出費が出そうにないので数年後で。
『一度買った不動産を手放すつもりはない』
こういう方もいらっしゃいます。
その考え方を否定はしません。
不動産投資の方法など千差万別で、人それぞれいろんなやり方があるからです。
自分に合った投資方法、自分に合った進行スピードで。
これができるのも不動産投資の魅力の一つです。
不動産投資で成功する一番の秘訣は、人生の中で最大の味方である奥さんを味方につけること。
一緒に協力して事業を進めていくことです。
一人の考え方では間違った方向に進むことはあるかもしれません。
でも、二人で知恵を絞れば軌道修正をすることも可能です。
不動産投資の一歩目はまずは事前相談からです。
物件探しからではなく、自分が歩み出す方向性を決めることからです。
その事前相談の結果
『まずお金を貯める』
というアドバイスをするかもしれません。
『今の高い家賃のマンションから引越したほうがいいですよ』
こうアドバイスをするかもしれません。
そんな、お節介なアドバイスを聞きたかったら当社へご相談のご予約を取ってください。（笑）
すぐに物件紹介を受けたいお客様は他社へどうぞ。
RE/MAX L-styleは、お客様の人生そのものを変えるために存在したいと思っています。
なので、お説教を聞きたい人はぜひいらしてください（笑）
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